内容提要

我国采取了诸多监管手段加强对房地产市场的调控，但是从实际效果上看，并没有实现降低房价的调控目标。这些措施中的某些部分甚至存在限制公民的民事权利能力，扩大户籍制度的效应等问题，存在合法性瑕疵，且“一刀切”的限购政策不甚合理。房地产市场中的金融监管应该以促进房地产市场的良性发展为监管目标，利用法律调控机制而不是行政调控手段实现对房地产市场的有效调控，避免劣质信贷，防范次贷危机。本文主要从金融法律监管的角度分析了我国房地产市场的金融法律调控政策，且从金融法、民商法、行政法等角度分析了当前房地产市场调控措施的合法性、合理性和有效性，在此基础上提出我国商品房市场的调控不应一律以房价下跌或者房价稳定为目标，而是应该以商品房市场的和谐稳定与繁荣增长为目标，同时还应该以合理合法的调控措施促进城市化进程与社会公平、政府法治的实现。
关键词：金融监管；房地产市场；调控

我国商品房市场的金融与法律调控研究

一、问题的提出
从2005年至今，我国房地产市场经历了数轮暴涨，目前各大城市房价高企，很多低收入群众没有财力购买房屋。由于商品房本身具有商品性质，因此对于低收入群体来说，商品房价格似乎与其关系不大。但是考虑到我国保障性住房建设不足、分配不公平等原因，很多低收入群众只能去购买商品房。高企的房价引起了民众的愤怒，政府也逐步采取措施调控房地产价格，特别是进入2010年以来，密集的金融调控政策对房地产价格产生了深远的影响，那么，我国当前房地产市场调控中的金融监管是否奏效？其未来走向如何？如何在法律层面评价当前的调控措施？应该采取什么样的金融监管策略来调控房地产市场？究竟是以行政调控为主还是以法律调控为主？这些正是本文所要解决的问题。
二、当前商品房市场调控中金融监管措施的合法性与有效性
我国目前在房地产市场调控中所采取的金融尽管措施主要是如下几项：1、收紧信贷，防止银行将贷款发放给没有财力偿还贷款的人群，主要包括加强了信用审核、收入证明审核等；甚至要求提供一段时间内的社保缴纳记录，才能有资格获取贷款；2、提高首付比例。目前各大城市都提高了首付比例，例如要求支付30%甚至更高的首付才能办理贷款。
（一）合法性
当前商品房市场的调控措施是多样化的，如通过提高存款准备金率使流动性趋紧，从而使银行手中的可放贷资金减少，从而达到提高银行放贷压力的目的，能够有效地避免购房者利用杠杆效应从银行处借款并且大肆进行商品房炒作。此外，国家还通过对银行的监管，要求银行在贷款过程中加强对申请人资料的审核，提高贷款质量，防范次贷危机。这些措施都是在法律许可的范围内进行的，具有合法性，且在效果上能够起到给房地产市场降温的作用。
但是商品房市场调控中的其他较为激烈的措施却存在合法性疑问，笔者针对如下两点措施就其合法性进行评价。第一，商品房限购措施。商品房限购并非单方面的，限购也就意味着限售，但是限购与限售必须具有法律依据，否则就意味着限制了公民的财产权。例如，当前某些城市的限购措施要求已经有一套商品房的居民不能再购买第二套，这一措施在本质上剥夺了公民的购买一定财产的权利，而购买一定的商品本属于民事权利能力范畴，不合理地限制居民的购买权以及变相地限制房地产开发商的出售权利，并无法律依据，所以限购措施存在合法性瑕疵；第二，商品房购买资格与户籍制度挂钩。一些城市规定，必须具有本地户籍的人，才能购买商品房，“外地人”是不能购买商品房的。这些措施将商品房购买资格与户籍挂钩，表面上是为了维护本地房价的稳定，但是在客观上却放大了城乡差别和户籍制度，不但阻碍了城市化进程，同时还强化了户籍制度与户籍歧视，导致公民平等权无法得到实现。
因此，尽管目前所采取的商品房调控措施能够起到抑制房价非理性上涨的作用，但是这些措施中的某些部分不合法、不合理地放大了户籍歧视，限制了公民的民事权利能力，在法律效力上存在疑问。
（二）有效性
当前的商品房市场调控措施主要是从房地产购买者的角度出发的，其目标是防止劣质信贷，避免类似于美国次贷危机那样的金融风险，“允许低等级信用者贷款购房是房产泡沫和金融危机的关键因素”。[1]笔者认为这一监管措施本身没有错误，但是其调控效果不明显。如很多富裕家庭无需贷款，直接用现款就可以购买房屋，逃避了金融监管。反而很多低收入家庭难以办到贷款，无法实现买房的愿望。这一金融监管措施带来的风险是：一旦政策放松，很多刚性需求便会再次要求宣泄，从而导致房地产市场的进一步暴涨。
可见，我国目前采取的房地产市场金融监管的效果比较有限。这从2010年商品房市场的价格走势可以得到反映，从一些数据检测及新闻报道来看，2010年我国商品房价格非但没有下跌，相反继续微涨。2011年商品房价格虽然呈现滞涨势态，但是随着我国城市化进程的推进，商品房市场的反弹一触即发，所谓的商品房价格调控，缺乏明确的目标，当前商品房市场调控措施的有效性还值得进一步评估。
三、房地产市场调控中金融监管法律措施的走向
笔者认为我国提高首付、防止劣质信贷的做法之所以没有取到预期的促使房价下降的目的之外，其原因是多方面的，如我国目前正处于通胀期，CPI高企，在这一背景下，货币本身在贬值，一味地要求房价下降并不现实。而且由于我国收入统计数据失真，造成社会的实际购买力捉摸不透，从成交量和成交的活跃度来看，人们似乎有足够的财力才购买商品房，那么国家一味要求房价下降的目的本身便失去了存在的基础。
那么，房地产市场是否需要调控，以及如何调控？金融监管在此过程中到底应该发挥什么样的作用？行政调控为主还是法律调控为主？这些问题还需要进一步研究，笔者试图提出一些看法。
（一）房地产市场是否需要调控
笔者认为房地产市场需要调控，调控的目的不是为了房价下降，而是实现如下两个目的：1、满足购房者的购买欲求，主要是刚性需求；2、确保房地产市场健康发展，避免劣质信贷进入房地产市场。如果一味抑制人们的购房需求，这不但不合理，反而会给房地产市场埋下危机；当然如果任由房地产市场自由发展，也可能会酿成中国版的次贷危机。
此外，人们对商品房的投资需求是否应该满足？笔者认为，应该满足人们对商品房的投资需求，投资也是一种客观需求，其目的是为了防止资产缩水，因此没有理由限制公民对其财产权的保护。但是过热的投资会诱发金融风险，这就需要国家对商品房投资市场的调控采取某些法律措施，如税收法律措施等增加商品房投资的交易成本，从而避免投资过热。需要说明的是，商品房投资市场的调控措施必须法律化、制度化，而不能总是采取临时性的措施，否则调控政策缺乏长久性与稳定性，必然会导致人们的合理预期无法实现，且朝令夕改的临时性政策会导致法律与政策的安定性丧失，致使人们信赖利益受损。
（二）房地产市场应该如何调控
房地产市场的调控应该通过如下措施进行：1、确保保障性住房的开发和建设，满足低收入群众的居住需要；2、确保保障性住房的分配公平合理，避免保障性住房成为公权的侵占对象；3、发展租赁市场，引导刚性需求向租赁市场分流；4、消除负加于产权房之上的户籍、学区等障碍，使人们不再钟情于产权房，当然这是一项涉及到户籍改革的系统工程；5、加快土地供应，政府利益应该与房地产市场划清界限，政府作为一个公权主体，不应享有私益；6、防范劣质信贷进入房地产市场。
当前我国政府从房地产市场中获得了大量的收益，主要表现为政府获得了大量的土地出让金。这一现状导致了政府在房地产市场调控过程中处处受到利益制约，即如果对房地产市场调控过严，则政府收入减少，不利于政府运转；如果房地产市场调控不足，则投资过热，价格非理性上涨，人们的刚性需求无法得到满足。鉴于此，笔者认为政府应该成为一个居中的裁判者，而不是游戏的参与者，这就要求政府摆脱对土地财政的依赖，而是主要通过房地产税收获得财政收入。
（三）金融监管在房地产市场调控中应该发挥什么样的作用
在房地产市场的调控过程中，应该发挥金融监管的作用，具体来说，金融监管的作用应该体现在如下几个方面：1、通过调整利息影响房产投机行为，2010年-2011年我国已经进入了密集加息期，加息不但能够在一定程度上消除CPI高企的负面后果，同时也能够对房地产市场产生深远的影响，可以有效地防止房地产市场的投机成本，抑制过度投机[2]；2、优化贷款的发放对象。由于当前土地增值快，收益高，因此很多资质不良的企业也在房地产市场逐利，这固然是一个追求利润的商业行为，无可厚非，但是在加强金融监管的背景下，银行在向房地产开发商发放贷款的时候更是要加强审核，避免将贷款发放给劣质客户，引起坏账呆账。
（四）以法律手段还是行政手段调控房地产市场
当前我国在房地产调控中已经动用了行政手段，甚至规定“外地人”不得买房。这样的行政调控措施很难起到长久的效果，只能在短期内起到一些成效。更何况，限购的方式其实将人们的民事权利能力作出了一定的限制，而这一限制可能是违反宪法的。将人们是否属于“外地人”作为资格条件，也进一步放大了户籍制度的负面效应，将会造成新的社会歧视。因此，行政手段在房地产市场调控中并不足取，正确的做法是通过法律手段，如加强违规放贷的法律责任、防范信用风险、禁止囤地等，通过法律机制实现对房地产的有效调控，避免房价泡沫和由此引发的金融危机。
结语
总之，当前火热的房地产市场中隐含了一些危机，需要通过加强金融监管的方式，从资金源头上进行治理，以实现房地产市场的优良发展。我国当前将房地产市场的调控目标定位于降低房价，这一目标存在偏误，正确的做法是应该引导房地产市场良性发展，避免次贷危机，同时还需要从行政调控过渡到法律调控。

注释

[1] 丁晓钦，尹兴：《格林斯潘货币政策、金融监管与房地产泡沫分析》，《学习与探索》，2010年第3期，第133-135页。
[2] 在“9.11”灾难和互联网络泡沫破灭后，美国政府为了刺激经济增长,即一直实行宽松的货币政策，大幅降息使基准利率降至上世纪60年代以来的最低水平，为市场提供了充裕的流动性。韩再：《次贷危机形成机理及对我国房地产金融监管的反思》，《现代财经》，2009年第9期，第41-44页。

广东省机构编制委员会


关于印发《广州市城市规划局职能配置、内设机构和人员编制规定》的通知

穗编字〔2001〕159号

各区、县级市党委、人民政府，市直有关单位：

《广州市城市规划局职能配置、内设机构和人员编制规定》已经市委、市政府批准，现予印发。

广州市机构编制委员会

二○○一年八月十三日

广州市城市规划局职能配置、内设机构和人员编制规定

根据《中共广州市委、广州市人民政府关于印发〈广州市市级党政机构改革方案〉、〈广州市市级党政机构改革方案实施意见〉的通知》（穗字〔2001〕4号），保留广州市城市规划局（简称市规划局）。市规划局是市政府主管全市城市规划工作的工作部门。

一、职能调整

（一）划出的职能

1.将组织编制辖区内的区属单位小区、建制镇（村）和一般地区的控制性详细规划、区属单位小区、建制镇（村）和一般地区的修建性详细规划，审批区属单位小区和非重要地区建设项目的修建性详细规划等职能交给区规划分局承担。

2.将城市规划发展区以外地区已由所在区政府成片统一取得《建设用地规划许可证》的建设用地，因建设需要分解时，可由所在区规划分局按批准的修建性详细规划确定的规划设计条件，分解核发《建设用地规划许可证》等职能交给区规划分局承担。

3.将除广州市城市总体规划明确的国道、省道、铁路和规划宽度40米以上（含40米）的主干道临街建筑以及市级以上风景名胜区、珠江广州河段两岸第一线建筑、重点地区、文物古迹保护区、传统民居、一级水源保护区的各类建设工程（装修工程除外），30层以上（含30层）和高度100米以上（含100米）的超高层建筑外的下列建设工程，由区规划分局审批：

（1）区属单位在本辖区经市批准控制性详细规划的小区内的建设工程。

（2）区属单位在本辖区村、镇内详细规划经批准的建设工程。

（3）本辖区内各单位其它新建、扩建、改建、续建、临建、原状维修和装修工程（非区属单位需要省建厅、市建委审核扩初的新建项目和《广州市深化城市规划管理体制改革方案实施细则》规定应由市规划局审批的除外）。

（4）本辖区内城市居民和农村居民的住宅建设或原状维修工程。

4.在本辖区内经城市规划部门审批的建设工程在建设或使用过程中发生的违法建设，未经城市规划部门审批的违法建设和其他单位或部门越权审批的违法建设，由区规划分局负责定性处理。

（二）转变的职能

1.将负责组织调查研究广州市近期交通状况和远期交通发展需要的职能交给事业单位承担。

2.将负责建立广州市城市规划地图信息库工作、推广应用城市规划办公自动化的职能交给事业单位承担。

3.将负责广州市综合航空遥感技术的组织和科研工作的职能交给事业单位承担。

4.按照政企分开的原则，解除与所属企业的行政隶属关系，不再直接管理所属企业。

（三）清理行政审批事项

1.保留审批的事项：（1）规划发展区以外的村镇、特定管理区、花都、番禺区的控制性详细规划及区政府所在地镇的总体规划，县级市在广州市城市总体规划重要控制区的控制性详细规划；（2）市及其以上单位在市区内建设项目和重点地区区属单位建设项目的修建性详细规划；（3）核发在特定管理区和市区内建设项目的《建设用地选址意见书》，以及在县级市内由市以上计划行政主管部门审批“项目建议书”的建设项目的《建设用地选址意见书》；（4）核发市属八区和特定管理区内的《建设用地规划许可证》及《建设用地规划许可证》延期使用和更改土地使用性质、位置界址；（5）核发在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施的《建设工程规划许可证》；（6）户外城市雕塑、纪念碑；（7）拆迁永久性测量标志。

2.保留核准的事项：（1）重要地区的违法建设或重大违法建设定性；（2）核发《建设工程规划验收合格证》；（3）非本市设计单位在我市从事城市规划设计的资格；（4）区属单位18层以上、30层以下单体建设工程；（5）在广州市从事城市勘测单位的资格验证注册；（6）城市勘测成果验审。

3.保留审核的事项：大型和设置在重要地区、路段的户外广告。

4.合并的事项：《建设用地规划许可证》延期使用、加名、改名、和更改土地使用性质、位置界址和临时建设用地，合并到“核发市属八区和特定管理区内的《建设用地规划许可证》及《建设用地规划许可证》延期使用和更改土地使用性质、位置界址”。

5.取消的事项：城市勘测任务登记，承接业务后，到规划部门备案。

二、主要职责

根据以上职能调整，市规划局的主要职责是：

（一）贯彻执行中央、省、市有关城市规划、城市勘察测量和城市规划设计的法律、法规、规章及方针、政策，组织制订我市有关城市规划、城市勘察测量和城市规划设计等地方性法规、规章、规范性文件和政策，并组织检查实施。

（二）组织编制广州市市域城镇体系规划、广州市城市总体规划及各专项规划、市属各区（含经济技术开发区等特定区域）内的分区规划和控制性详细规划、重要地区的城市设计；负责组织编制或牵头协调城市各专项规划、参与研究本市经济和社会发展规划；负责制订近期建设规划及年度建设用地计划，协调城乡规划与年度建设计划的衔接。

（三）负责审查上报市政府的市属各区分区规划、县级市市域城镇体系规划、总体规划，根据法律规定审批部分详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划）、建制镇总体规划。组织编制广州市户外广告的规划，审核大型的和设置在重要地区、路段的户外广告；负责城市景观环境的规划管理（包括城市雕塑、建筑小品和城市灯光规划等）。

（四）负责城市规划设计行业管理和本市城市规划设计单位资质管理。

（五）参与本市城市规划区内的各项大中型建设项目的可行性研究；负责建设项目选址和布局的规划管理，核发建设项目选址意见书。

（六）负责市属各区的建设用地规划管理，受理建设项目用地规划的申请，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证；审批建设用地规划许可证的延期使用；负责办理建设用地规划许可证所核定内容的有关手续，参与招标拍卖用地土地用权价格的制订。

（七）审批规划设计方案和城市基础设施、建设工程的报建，审定建筑设计方案和建筑设计施工图，核发各类建设工程规划许可证；负责培训市、区、县级市规划管理人员和建筑报建特许人；负责建筑报建特许人日常的业务管理。

（八）负责城市规划勘察测量管理工作，拟定城市勘察测量规划、计划和技术标准并组织实施，管理城市勘察测量成果等工作；管理城市测量控制系统；审批拆迁永久性测量标志；管理、审核城市规划基础地理信息。

（九）负责村庄规划管理工作，组织编制村庄规划，依照法律、法规审批村庄规划并对村庄建设实施规划管理。

（十）领导和协调县级市、广州经济技术开发区、广州高新技术产业区、广州保税区、广州南沙经济技术开发区、珠江管理区的规划设计及规划管理等业务工作。

（十一）组织检查城市规划区内各单位和人员执行城市规划的情况，负责制止、纠正或撤销违反城市规划和城市规划法律、法规、规章的行为；依法查处违法建设、违章搭建行为。

（十二）负责各项建设工程的规划验收，核发建设工程规划验收合格证。

（十三）负责本市城乡规划地理信息系统建设和管理工作；负责城建档案的收集、保存、查询等管理工作；负责广州市综合航空遥感的协调工作。

（十四）承办市政府和上级有关部门交办的其他事项。

三、内设机构

根据上述职责，市规划局设10个职能处（室）。

（一）办公室

负责本局相关的政务工作；组织拟定机关的各项规章制度并协调检查实施；负责公文处理、信息、议案、建议、提案和信访、档案、接待联络工作，以及重要会议的组织工作；负责重要文件和会议决定事项的督查工作；负责本机关的财务、固定资产管理等工作；负责本机关及直属单位的审计监督工作。

（二）城乡规划处

组织编制广州市域城镇体系规划、城市总体规划和各专项规划、市属各区（含经济技术开发区等特定区域）的分区规划和控制性详细规划、村庄规划及重要地区的城市设计；呈办村庄规划和规划发展区以外的村镇、特定管理区、花都区、番禺区的控制性详细规划及县级市在广州市城市总体规划重要控制区的控制性详细规划；审查县级市域规划和城市总体规划、中心镇规划；指导区、县级市和建制镇编制城市总体规划和村镇规划，联系、指导县级市城市规划管理工作；负责本市城市规划设计单位资质管理，核准非本市设计单位在广州从事城市规划设计的资格，核发资格证书；负责组织本行业的科研及新技术开发应用工作；负责城乡规划与年度建设计划的衔接；负责市规划审批领导小组办公室的日常工作；负责广州市环境艺术委员会的日常工作。

（三）城市设计和勘测信息管理处

负责呈批市及其以上单位在市区内建设项目和重点地区区属单位建设项目的修建性详细规划；负责村镇建设项目修建性详细规划的管理；负责重要地区城市设计及城市景观环境规划的实施管理（包括城市雕塑、建筑小品、城市灯光规划等）；负责呈批户外城市雕塑、纪念碑；负责路牌广告选址定位，审核大型的和设置在重要地区、路段的户外广告；负责城市公建配套项目的规划管理。

负责城市规划勘察测量管理，审查城市勘测单位资格，审核资格证书；负责编制城市勘测规划和年度计划并组织实施；负责拟定城市勘测技术规定的有关工作，管理广州市城市测量控制系统；负责呈批拆迁永久性测量标志项目；负责核准在广州市从事城市勘测单位的资格验证注册和城市勘测成果验审；负责广州市城市规划区内1：500、1：1000、1：2000、1：5000比例尺地形图测绘和地形图一图多用的测绘及协调工作；负责本市城市勘测成果资料的归口管理工作，监督检查城市测量标志的维护工作；负责广州市综合航空遥感的协调工作；负责组织协调城乡规划地理信息系统的建设、发展及管理；负责市信息化建设规划工作。

（四）市政规划管理处

负责本市城市基础设施建设工程项目的规划管理工作；负责综合管线、城市高程及市政标高的规划管理；参与城市基础设施规划建设的研究，负责市政工程的选址及方案呈批；负责城市道路红线定线的规划管理；负责城市基础设施工程的规划报建管理，核发建设工程规划许可证；负责城市基础设施建设工程竣工规划验收，核发建设工程规划验收合格证。

（五）建设用地管理处

负责本市城市规划区内各项大、中型建设项目的可行性研究；负责建设项目选址和布局的规划管理，核发建设项目选址意见书；负责核定项目的用地位置、界限、土地使用性质和建设内容，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证；审批建设用地规划许可证的延期使用、调整规划用地位置和界址、改变土地使用性质等；负责制定年度建设用地计划；参与招标拍卖用地土地使用权价格的制订；负责市用地审批领导小组办公室的日常工作。

（六）建筑工程及设计管理处

负责审查区属单位18层以上、30层以下单体建筑工程设计方案；负责建筑工程规划管理，审定建筑设计方案和建设设计施工图，核发在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物建筑工程规划许可证，组织对15层以上、30层以下的单体建设工程初步设计审查；负责建筑报建特许人日常的业务管理。

（七）政策法规和监督检查处

组织制订有关城市规划、城市勘察测量和城市规划设计方面的地方性法规、规章、规范性文件、政府，指导和协调各区规划分局、县级市规划部门（含广州经济技术开发区等特定区域）的行政执法工作；负责行政处罚的听证工作；负责办理行政诉讼工作和行政复议案件；办理有关规划管理的各项法律事务；负责本局机关的普及法律知识工作；负责重大、复杂案件和文件的合法性审查；负责组织建立与推行行政执法责任制和过错追究责任制。 组织检查城市规划区内各单位和人员执行城市规划的情况，制止、纠正违反城市规划或越权审批行为；依法查处重要地区或重大违法建设；负责对区、县级市特定管理区规划部门的业务进行检查监督，纠正或撤销其违反城市规划法规和规章的行为；负责建设工程竣工规划验收，核发建设工程规划验收合格证；协调本局监察部门对规划管理人员的执法进行检查监督。

（八）业务综合处

负责规划管理业务的综合协调工作；负责受理规划及建设工程项目的申报事项；核发各项规划管理证书；负责业务案件督办、办公自动化管理及本机关业务信息的统计分析；负责对区、县级市规划分局的业务管理；负责组织召开业务协调会议；负责综合协调和组织科技开发、科技攻关、科技科研成果鉴定和推广应用。

（九）组织人事处（纪委办公室、监察室与其合署办公）

负责党的基层组织建设及组织工作；负责局机关干部及局属单位领导班子的考察任免、机构编制、统战、侨务、人事管理、安全保卫、社会治安综合治理、劳动工资、专业技术资格评聘和考务、广州市城市规划系列中级专业技术职务评审、公费医疗管理、科技干部和离退休人员管理服务、外事、计划生育等工作；负责局党委的日常工作。纪检、监察的办事机构设在组织人事处。

（十）宣传教育处（机关党委办公室与共合署办公）

负责中央、省、市有关方针政策的宣传教育，全局干部的政治理论学习及思想教育工作；负责组织协调全市规划系统的规划业务教育培训工作；负责全市规划系统管理人员的岗位培训工作；负责对外新闻发布、城市规划公示工作；负责对社会公众和有关行政管理干部的城乡规划知识的宣传、教育及培训工作；负责机关党务工作。机关党委的办事机构设在宣传教育处。

四、人员编制和领导职数

市规划局机关行政编制107名。其中局长1名，副局长4名，党委书记1名，副书记（兼纪委书记）1名；总工程师1名、副总工程师4名；正副处长（主任）30名，专职纪委副书记1名。

单列行政编制3名。

单列后勤服务人员事业编制3名。

离退休干部工作人员编制3名。

五、其他事项

（一）广州市城市规划局机关服务中心，为局管理的处级事业单位。负责局机关的基建、物资设备、环境绿化、爱国卫生、房屋维修、公务用车、交通安全、通信、文印、水电花木工等辅助性、服务性工作。该中心配事业编制36名（人员经费由财政核拨16名，经费自给20名）。其中主任1名，副主任2名。

（二）与广州市国土资源和房屋管理局的关系：市国土资源和房屋管理局是负责全市测绘行政工作的主管部门；市规划局是负责城市规划勘察测量工作的管理部门。