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我国不动产登记的效力及意义/宋君

时间:2024-07-21 22:04:37 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9494
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我国不动产登记的效力及意义

宋君


  不动产登记制度属于物权法范畴,我国物权法尚在制定当中,现行民法中尚未采用物权这一概念,仅在《民法通则》等法律中规定了一些“财产所有权”之类的物权性权利。不动产登记制度主要规定在《城市房地产管理法》、《土地管理法》及相关法规中。《房地产管理法》第60条第三款规定,房地产权转让或变更时应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。如果将这一规定中的“应该”理解为房地产转让、变更的必要条件,那么从法理上讲,我国的房地产登记就是采取的登记要件主义,即不动产权属的变动不仅要求当事人双方合意,而且要求必须登记,合意行为和登记行为共同决定转让、变更行为是否有效,非经登记不仅不能对抗第三人,而且在当事人之间也不生效力,但是,以上理解在《房地产管理法》中体现的并不充分。我国现行《土地管理法》第12条规定,依法改变土地权属和用途的,应当办理土地登记手续。此条规定将原土地管理法中的“依法改变土地的所有权和使用权的,必须办理土地权属登记手续”中的“必须”改变成了“应当”。其立法本意反映了对于不动产权属变更这种民事行为,权利行使一般应有当事人自己来决定,不宜过多使用行政手段干预的基本思想。换言之,并不主张完全的登记要件主义。而更多的反映了登记对抗主义的主张即登记只是对抗第三人的要件,申请登记的权利只有在登记后,权利才能得到法律的保护,但在相对人之间即使未经登记,只要双方当事人之间达成合意,合同适法,不违反社会公共利益,那么就当然产生效力,对当事人有约束力。
  可以说我国目前在法的层次上,关于不动产登记的效力的规定是较为模糊的,存在不同的理解和解释,导致不同的法律效果。比如上文所举的案例,如果按登记要件主义理解法律,那么房产权属的转移尚未完成登记,所有权的变动就没有生效,房屋所有权仍然属于被告单位,因此,此时发生的离婚诉讼就不能对房产进行分割;如果按登记对抗主义理解法律,那么虽然尚未完成房产权属变更登记,但被告单位已同原被告达成房屋买卖协议,且已经过相关部门审查、审批,合同适法,那么该合同对双方是有效的,该房产已为原被告占有、使用并成为其共同财产,应该进行依法分割。
  虽然在法的层面上对登记效力的规定不够明确,但是在部门规章中却明显的主张成立要件主义的立法主张。在原国家土地局1995年颁布,1996年2月1日实施的《土地登记规则》第69条规定:“土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的,按照非法占地的处理办法论处;对凡不按规定如期申请变更土地登记的,除按违法占地处理外,视情节轻重报经县级以上人民政府批准,注销土地登记,注销土地证书。”
  我国对不动产实行登记生效要件主义,换言之,对于不动产的交易、抵押等,只有双方当事人依法办理登记手续,那么交易或者抵押方为有效。国家设立不动产抵押登记制度具有重要意义。首先,有利于保护抵押权人的合法权益。当抵押人不能履行约定义务,抵押权人依照规定可以变卖抵押物的价款优先受偿。通过不动产登记机关对抵押事实进行登记可以对抵押人任意处分抵押物的权利进行限制。其次,有利于保护善意第三人的合法权益。不动产登记作为一种公示手段,主要是为了保护交易安全,保护善意第三人的合法权益。登记具有公示公信效力,经过登记可以向社会宣告不动产已经交易或者抵押的事实,从而保护善意第三人的合法权益。其三,有利于维护社会交易安全。因此,“世界各国几乎无一例外地规定了对抵押权的取得、设定、丧失或者变更须予以登记的法定程序,这一制度对于维护市场经济条件下交易的安全,保护善意第三人利益,强化抵押担保的社会功能,避免纠纷的发生,具有重要的法律意义。”因此,我国目前相关法律对于不动产抵押都采取了登记生效要件主义。也就是说,对于不动产抵押,如果向法定登记机关办理登记手续,抵押生效;如果没有办理登记手续,抵押不生效。不动产抵押登记关系中,一个非常重要的环节就是向不动产登记机关进行登记。因此,预售商品房抵押也应实行抵押登记生效要件主义,也就是说,只有预售商品房抵押人和抵押权人依法办理登记手续,那么预售商品房抵押才具有法律效力。

关于开展建筑施工安全生产专项督查的通知

住房和城乡建设部


关于开展建筑施工安全生产专项督查的通知



  

各省、自治区住房城乡建设厅,直辖市建委(建交委),新疆生产建设兵团建设局:

  为进一步加强建筑施工安全监管,有效控制事故总量、遏制较大及以上事故,按照国务院办公厅关于集中开展全国安全生产大检查的总体要求及国务院安委会关于开展专项整治、“打非治违”活动的工作部署,经研究,我部决定开展建筑施工安全生产专项督查。

  一、督查内容

  (一)各地住房城乡建设主管部门部署开展安全生产大检查、专项整治、打非治违等情况;

  (二)各地住房城乡建设主管部门对重点地区、重点项目安全检查及隐患查处情况;

  (三)在建项目的建设、监理、施工单位按照《建筑施工安全生产检查表》(见附件)开展自查自纠情况;

  (四)施工现场模架工程、起重机械、基坑工程、临时用电及安全防护等重点部位和环节安全管理情况。

  1、模架工程:模板支撑系统、脚手架专项方案的编制、审查、论证及安全技术交底情况;模板支撑系统、脚手架的搭设、验收、使用等安全管理情况;模板支撑系统混凝土浇筑工序、现场监测等情况。

  2、起重机械:建筑起重机械备案登记情况;起重机械安装(拆除)专项方案的编制、审查、论证及安全技术交底情况;起重机械安装、检测、验收、使用、维修保养、拆除等安全管理情况。

  3、基坑工程:深基坑专项方案的编制、审查、论证及安全技术交底情况;基坑土方开挖、支护、临边防护、变形监测等安全管理情况。

  4、临时用电:临时用电方案的编制、审查及安全技术交底情况;施工现场配电系统安全管理情况。

  5、安全防护:安全帽、安全带、安全网等安全防护用品质量及现场配备使用情况;施工现场洞口临边安全防护情况。

   二、时间安排

  (一)2013年9月。各地住房城乡建设主管部门指导、督促本辖区内的建设、施工、监理单位和在建工程项目开展自查自纠,并组织对本地区重点企业和重点项目进行检查。

  (二)2013年10月至11月。在各地检查基础上,我部选择部分重点地区进行督查,并将督查情况向全国住房城乡建设系统通报。

  三、督查对象

  今年以来建筑施工安全事故多发或发生过较大事故的12个重点地区。每个地区抽查2个城市。

  四、督查方法

  (一)听取汇报。听取省级住房城乡建设主管部门和受检城市对重点企业、重点项目安全检查和隐患查处情况汇报。

  (二)检查项目。每个受检城市随机检查不少于2个工程项目,受检项目由督查组通过突击检查、重点抽查方式确定。

  (三)问卷调查。对受检项目负责人、专职安全生产管理人员等采用问卷调查方式,了解其安全生产履职情况。

  (四)座谈交流。督查组结合现场检查、资料查阅等情况,与受检地区建筑安全监管人员及受检企业相关人员进行座谈交流,了解受检企业和项目安全检查情况。

  (五)总体反馈。每省督查完毕后,由督查组集中向受检地区住房城乡建设主管部门反馈督查情况,要求受检地区各地级市建筑安全监管负责人及受检项目相关企业人员参加。

  五、其他要求

  (一)突出检查重点。各地住房城乡建设主管部门要组织开展对重点城市、重点企业、重点项目、重点环节的安全检查,督促各城市加大对辖区内企业和项目的安全监管,督促企业强化所有在建项目的安全管理,全面落实企业安全生产主体责任。

  (二)规范检查行为。建设、施工、监理等单位应当严格按照《建筑施工安全生产检查表》对所有在建项目进行自查自纠,对不符合项进行认真整改。各地住房城乡建设主管部门在安全检查时,发现受检企业和在建项目仍有不符合项的,应当对责任企业、责任人员予以严肃查处。

  (三)创新检查方式。各地住房城乡建设主管部门要采取不打招呼、不定路线、突击检查、重点抽查、随机检查等方式开展安全检查,防止安全检查走过场、流于形式,务求检查工作取得实效。

  请各地住房城乡建设主管部门于9月30日前,将本地区建筑施工安全检查总结报送我部工程质量安全监管司。

  联系人:王天祥

  联系电话及传真:010-58933920

  电子邮箱:anquanchu010@163.com

  附件:建筑施工安全生产检查表(可在住房城乡建设部网站下载,网址:http://www.mohurd.gov.cn)



                               
中华人民共和国住房和城乡建设部安全生产管理委员会办公室
                                         
2013年8月30日







附件下载: 1、 建筑施工安全生产检查表

http://www.mohurd.gov.cn/zcfg/jsbwj_0/jsbwjgczl/201309/W020130905112621.xls



刑事诉讼是国家权力与公民权利最容易发生激烈碰撞与冲突的领域,其中公权力的行使直接影响到包括自由、财产、生命等在内的公民基本权利和利益,因此旨在规范刑事诉讼活动的刑事诉讼法一直有“小宪法”之称,被视为“行动中的宪法”,是一国法治文明与人权保障的试金石。2004年“尊重与保障人权”被写入宪法,由此开启了我国法制史上关于人权保障问题的先河。2012年“尊重与保障人权”被写入刑事诉讼法,这是自“人权”入宪以来首次被写入国家基本法中,不仅具有宣示意义,更具有普世价值和规范意义,保障公民能够享有“免于恐惧的自由”,生活得更有尊严感和安全感。这也昭示着我国刑事立法和司法正在不断地朝着更加人性和理性的方向发展,意味着我国的人权保障事业的又一次飞跃。

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  “尊重与保障人权”入法的宣示意义

  2012年3月14日第十一届全国人民代表大会第五次会议通过了《关于修改〈中华人民共和国刑事诉讼法〉的决定》,这是我国刑事诉讼法自1996年修改后16年来的再一次大修。其间我国的社会形势和民主法制建设发生了巨大的变化,“依法治国”、“尊重与保障人权”被写进宪法,社会主义法治理念逐渐深入人心,人民群众的法治意识和权利意识也有了极大提高。对于此次修法,社会各界寄予了很高的期望,整个修法过程也受到社会的广泛、高度关注。其中,“尊重与保障人权”入法成为此次修法的一个最大亮点,被视为是继2004年“尊重与保障人权”入宪后,我国刑事司法文明与民主通过法律修订释放出来的一个积极信号,是刑事法制捍卫宪法原则、保障人权的重要举措,是我国人权保障事业具有实质意义的一次飞跃。

  刑事诉讼是国家行使刑罚权的活动,国家权力的动用不仅具有主动性、普遍性,而且具有强制性,作为被追诉一方的犯罪嫌疑人、被告人则始终处于被动、防御、受制的诉讼地位,其自由权、健康权、财产权乃至生命权随时面临被公权力限制甚至剥夺的危险,其人格、尊严、名誉等也容易受到不利影响。“尊重与保障人权”入法意味着国家在强调追究犯罪、惩罚犯罪功能的同时,要求规范侦查权、起诉权和审判权等国家权力的运用,尊重犯罪嫌疑人、被告人和被害人的诉讼主体地位,尊重和保障犯罪嫌疑人、被告人、被害人、证人以及其他诉讼参与人依法享有的诉讼权利和其他正当权益,而不再将他们仅仅视为协助国家机关办案的主体甚至是国家机关办案的工具或手段。这同时也表明,追究犯罪、打击犯罪不再是刑事诉讼唯一重要的目的和任务,那种“不择手段”、“不计代价”、“不问是非”的追诉犯罪理念和做法已经或者将要成为历史。可以想见的是,在“尊重与保障人权”理念的指引下,刑事诉讼与刑事司法将超越打击犯罪的纯粹工具价值,逐步发挥其在维护和保障公民基本权利和利益,促进诉讼公正和司法公正,实现从制度文明到司法文明等诸多方面的价值和作用。

  纵观新中国成立以来我国刑事诉讼法的发展史可以发现,无论是1979年的刑事诉讼法,还是1996年第一次修法以及2012年第二次修法,贯穿始终的一个重要指导思想和基本原则就是要规范公权力的行使,避免滥捕、滥诉等侵犯公民权利现象的发生,使公民真正享有“免于恐惧的自由”。此次“尊重与保障人权”入法,充分反映出我国的刑事诉讼制度继续朝着民主化、法治化、科学化的方向发展,我国的刑事诉讼和刑事司法也将更加人性化、合理化。

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  “尊重与保障人权”入法的现实意义

  从表面上看,“尊重与保障人权”入法后最直接的受益者是犯罪嫌疑人、被告人、被害人、证人以及其他诉讼参与人。但实际上,作为一项宪法原则和诉讼原则,“尊重与保障人权”所要保护的是作为社会成员的每一位公民——无论其身份地位高低,也无论其贫富贵贱的权利和利益,因此具有重要现实意义,弥足珍贵。

  有人可能认为,自己这一辈子都不会犯罪,也不会跟公安司法机关打交道,因此在刑事诉讼中规定“尊重与保障人权”与否与自己关系不大。持这种观点的人无疑是忽略了这样一个事实,即刑事诉讼相对于刑事犯罪而言,往往具有滞后性,在国家机关确定犯罪嫌疑人、被告人之前甚至在法院依法作出判决之前,任何公民都可能成为国家机关怀疑的对象,都可能被作为嫌疑人、被告人并因此受到追诉,进而被裹挟到刑事诉讼中来,即所谓“你可以保证自己永远不犯罪,但你永远不能保证自己不会受到公安司法机关的追究”,而一旦作为嫌疑人或者被告人受到国家机关的追究,没有人会愿意自己在拘捕、侦查、起诉或者审判过程中,尊严或者人格被践踏,健康、自由、财产乃至生命被无端剥夺。实际上,无辜者被追究责任甚至被判刑入狱一直以来都是困扰刑事司法界的一个无解难题。因此,尊重与保障犯罪嫌疑人、被告人的人权,实际上也就是尊重与保障作为普通公民的所有人的人权。同样,“尊重与保障人权”对被害人也适用,因为作为普通公民,每个人都可能成为犯罪的受害者,即所谓“你可以保证自己永远不害人,但永远不能保证自己不被人害”,因而在刑事诉讼中强调尊重与保障被害人的人权,实际上也就是保护所有普通公民的人权。同理,“尊重与保障人权”也适用于证人、律师以及其他诉讼参与人,因为没有人能够保障自己一辈子不充当证人或者不需要证人的帮助;即使不从事律师这一职业,也没有人能够肯定自己一辈子不需要律师的帮助,由此可见,尊重与保护证人、律师等诉讼参与人的人权,从一定意义上讲,也就是保护所有普通公民的人权。

  也有人可能认为,犯罪嫌疑人、被告人都是因为实施了犯罪、做了坏事才受到国家追究的,对这些人没有必要保障他们的权利和利益。这种观点实际上也是长期以来人们对刑事诉讼和刑事司法活动存在的一个误区。其错误之处在于:首先,古今中外的刑事司法史一再警示我们,无论司法人员多么专业和敬业,也无论司法过程多么精密,冤假错案都只能减少而不可能杜绝,被我们“依法严惩”的很可能是与我们一样善良、正直而无辜的人。其次,现代法治国家要求,只有在确定有罪后才能惩罚犯罪人,在被依法确定有罪之前,任何人都不能惩罚犯罪嫌疑人或者被告人,所谓“人人得而诛之”的做法早已成为历史。再次,即使是有罪的人,也必须由司法机关对其判处刑罚并交付执行机关执行,其他任何机关、团体和个人都无权对其施以刑罚,更不能法外施刑。侦查机关和控诉机关在侦查和起诉过程中对犯罪嫌疑人所采取的诸如拘留、逮捕等强制措施仅仅是为了防止其逃避或者妨碍侦查、起诉或者审判,因而仅具有预防性质,而非惩罚措施。最后,即使犯罪嫌疑人、被告人是有罪的人,他们也只需要对其犯罪行为负责,依法接受国家判处的刑罚即可。这种刑罚对犯罪人而言即所谓的“罪有应得”,对社会和普通民众而言是“罚当其罪”。除此之外,国家和任何人都不能一方面惩罚犯罪人所实施的“恶害”,另一方面对犯罪人施以“恶害”,采用不当手段侵害其作为“人”所应享有的基本权利和利益,如对其实施刑讯逼供等。

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  “尊重与保障人权”的规范意义

  在此次刑事诉讼法修改中,“尊重与保障人权”除了被作为原则写入总则部分外,在证据制度、强制措施、辩护制度、侦查措施、审判程序、执行规定、特别程序等诉讼制度或程序规则的修改中也都得到体现,因而具有较强的规范意义。

  其一,加大了对犯罪嫌疑人、被告人辩护权的保障力度。辩护权是犯罪嫌疑人、被告人反驳指控、进行辩解,维护自身权益的一项基本诉讼权利。新修改的刑事诉讼法明确规定犯罪嫌疑人在侦查阶段就可以获得律师的辩护,并扩大了指派法律援助的案件范围,规定对于“可能判处无期徒刑的犯罪嫌疑人、被告人”以及“尚未完全丧失辨认或者控制自己行为能力的精神病人”,公安司法机关要依法通知法律援助机构为其指派辩护人。同时,为了保障被告人能够获得有效辩护,此次修法还完善了律师会见程序,解决了长期以来困扰律师的“阅卷难”、“会见难”、“取证难”问题,解除了律师在履行辩护职责时的后顾之忧,明确规定“辩护人涉嫌犯罪的,应当由办理辩护人所承办案件的侦查机关以外的侦查机关办理。”

  其二,在发现事实真相与尊重和保障人权之间进行平衡。发现事实真相历来被视为刑事诉讼的一项重要使命,并常常与人权保障问题产生冲突。此次修法在二者之间进行平衡,突出了人权保障的重要性,首次规定了“不得强迫任何人证实自己有罪”和“非法证据排除”规则,并设置了非法证据排除程序,以杜绝刑讯逼供和采用非法方式收集证据的现象。此外,立法在明确强制证人出庭作证的具体情形的同时,加大了对证人、鉴定人、被害人的保护力度,避免因作证行为导致其本人或者近亲属的人身安全面临危险。同时,为了维护家庭和谐与稳定,尊重人性,关照人伦,此次修法中还首次规定“不得强制被告人的配偶、父母、子女出庭作证”。

  其三,在公权力与个人权利的博弈中,加大了保障人权的力度。此次修法的一个显著特点是进一步规范了包括监视居住、取保候审、拘留、逮捕等在内的强制措施的适用条件,严格限制国家机关采取强制措施后不通知当事人家属的例外情形,要求对于被逮捕和监视居住的犯罪嫌疑人,除无法通知的以外,应当在24小时内通知其家属,并将拘留后不通知家属的情形严格限制为危害国家安全犯罪和恐怖活动犯罪两种,以避免公民“被失踪”现象的发生,保障其家属的知情权,并保障被采取强制措施的人能够及时获得帮助。同时,考虑到我国检察机关依法具有法律监督职责,因此刑事诉讼法修正案中明确规定检察机关要加大对重要诉讼阶段和诉讼行为如侦查、拘捕、审判和执行等的监督力度,预防和及时纠正侵害当事人及其他诉讼参与人合法权益的行为。

  其四,确保被告人获得公正审判权。“由独立、中立的审判机关进行公开、公正的审判”是刑事被告人享有的一项重要诉讼权利,是国家尊重与保障被告人合法权利和利益的体现与要求。新修改的刑事诉讼法从以下方面保障了被告人的此项权利:一是明确二审法院开庭审理案件的范围,限制二审法院因事实不清问题发回原审法院重审的次数,确保被告人能够获得及时审判,并严格上诉不加刑原则的适用,禁止原审法院在二审法院发回重审时加重被告人的刑罚;二是明确启动再审程序的理由,规定上级人民法院发回重审时,应当指定原审法院以外的其他同级法院进行审理;三是规定在死刑复核程序中,应当提讯被告人,听取被告人的意见,如果辩护律师提取要求的,还要听取律师的意见;四是针对特殊对象和特殊案件设置特别程序,如针对未成年人的特点,设置未成年人刑事案件诉讼程序,明确附条件不起诉程序的适用,并创立未成年人犯罪记录封存制度。

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  “尊重与保障人权”关键在落实

  “尊重与保障人权”入法不仅昭示着我国立法朝着民主与法制方向前进了一大步,也指明了我国刑事司法发展的趋势和必然方向。但是,另一方面,我们也应当充分认识到,“法的生命在于实施”,“尊重与保障人权”入法还远远不够,关键在于落实。只有将“尊重与保障人权”这一宪法原则和诉讼原则以及各种相关制度和规定贯彻落实到办案过程中,才能真正促进刑事司法的文明与进步,实现对人权的尊重与保障,立法的进步意义也才能最终得以彰显。

  考虑到我国有“重打击犯罪、轻保护人权”、“重实体公正,轻程序公正”的历史遗留,虽然现今人们已经意识到正当程序对于实现司法公正所具有的价值和意义,意识到尊重与保护包括被告人、被害人等在内的诉讼参与人的权利和利益是衡量一国刑事司法文明与民主的一个重要标示,但是要真正做到“打击犯罪与保障人权并重”、“实体公正与程序公正并重”,不仅需要广大司法人员转变诉讼观念和司法观念,不断提高司法能力和司法水平,充分发挥主观能动性。同时,还需要在全社会培育并形成正确的法治理念和诉讼理念,切实提高广大民众的维权意识和维权能力。而这一切的实现都必须假以时日,不可能一蹴而就。在这一过程中,一方面要加大宣传力度,提高公安司法人员以及全社会的法治意识和人权保障意识。另一方面,也要注意修改甚至摒弃之前的某些不符合司法规律和诉讼规律的做法,诸如“不问过程,只问结果”、“联合办案”等都属于这种情形,切实尊重司法规律和诉讼规律,并严格按规律办事,为“尊重与保障人权”创造良好的司法环境与社会环境。

  实践样本

  浙江

  扩大刑事被告人指定辩护范围