国家税务总局


国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知

国税发[2003]83号
2003-7-9　


为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，现就房地产开发企业征收所得税有关问题通知如下：
一、关于开发产品销售收入确认问题
房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
3、采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。
包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
4、采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
（五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：1、将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。
2、将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
（六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。
二、关于开发产品预售收入确认问题
房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率
预售收入的利润率不得低于15％（含15％），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。
预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。
三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题（一）下列行为应视同销售确认收入
1、将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
2、将开发产品转作经营性资产；3、将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；
4、以开发产品抵偿债务；5、以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
（二）视同销售行为的收入确认时限视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
（三）视同销售行为收入确认的方法和顺序1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；2、由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；3、按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15％（含15％），具体由主管税务机关确定。
四、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题
房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。
房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
五、关于成本和费用的扣除问题
房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。
开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。
房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。
下列项目按以下规定进行扣除：（一）销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积
销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
（二）土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。
1、属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。
2、属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。
（三）借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。
（四）开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。
（五）土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。
（六）成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。
（七）广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。
（八）折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。
六、关于本通知适用范围和执行时间问题
本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。
本通知自2003年7月1日起执行。此前发生的尚未进行税务处理的事项，也按本通知执行。

黑龙江省公安厅


黑龙江省建筑防火管理规定
黑龙江省公安厅


第一章 总 则
第一条 为加强建筑防火监督管理工作，防止和减少建筑火灾的发生，保障国家财产和公民生命财产安全，根据国家和省的有关规定，结合实际情况，制定本规定。
第二条 本规定适用于本省新建、改建、扩建的所有工程项目和外省在本省建设、设计、施工的所有工程的项目。
第三条 各级公安机关负责监督本规定的实施。

第二章 消防管理
第四条 设计单位应确定防火设计审核负责人，对工程项目进行防火设计审核，提出审核意见书。
第五条 建筑工程项目在初步设计中应编写《建筑防火设计专篇》，无初步设计的工程项目亦按专篇的要求编写文字说明。
第六条 建设单位应根据新建、改建、扩建工程项目的生产性质和火灾危险性，向承揽设计的单位提出明确的防火要求，并督促其落实。
第七条 建设单位中报审核防火设计应连同设计单位的防火审核意见书、防火设计图纸及其有关技术文件、资料等，一并送交公安消防监督部门审核，未经审核同意，不得擅自施工。
第八条 规划、设计、建设单位，在对工程项目进行可行性研究和编制计划任务书时，应同时编制消防安全设施计划，并将所需经费列入工程项目的概算。消防经费不得挪用。
第九条 新建、改建、扩建工程项目，必须按照有关消防技术规范的要求，配置与火灾危险性、建设规模、使用性质相适应的消防设施和器材。有条件的应采用较先进的设施和器材。选用新型建筑材料、防火涂料、消防设备和产品的，要经过国家或省级消防产品质量监督部门的鉴定或
认定后，方可安装使用。
第十条 建设、施工单位，必须按照公安消防监督部门核准的防火设计图纸和有关消防安全技术规范进行施工，不准擅自更改或降低消防安全标准。确需更改的，应报公安机关备查。施工单位应负责施工现场的消防安全管理，并要将工程施工组织设计报送当地公安消防监督部门备查。


第十一条 建设单位应对工程项目的消防工程施工进行检查，保证消防工程的安装质量。
第十二条 建筑工程竣工后，建设单位或主管部门，应会同公安消防监督部门依照工程防火设计图纸和有关消防技术要求，对工程进行检查验收。不经验收或验收不合格的工程不准交付使用。

第三章 消防监督
第十三条 各级公安消防监督部门，应负责对城镇规划和新建、改建、扩建工程项目实施消防监督。
第十四条 建筑防火实行分级监督管理。省公安消防部门负责全省城镇建筑防火监督工作，并指导各地、市的建筑防火监督工作。各地、市、县（区）公安消防监督机构，分别负责本辖区的建筑防火监督工作。铁路、林业、航运、国营农场、矿务等系统的公安消防机构负责本系统的建
筑防火监督工作，涉及城镇规划的建设项目的防火监督工作，应按行政区划由当地公安消防监督部门负责。
第十五条 各级公安消防监督部门，应参加建筑工程项目的可行性研究、方案设计和扩初设计审查；审核工程项目的防火设计，其审核内容一般包括：总平面设计、单体建筑设计、报警灭火系统、消防给水、通风空调、防烟排烟、电器防火设计等。
第十六条 各级公安消防监督部门，对送审的建筑工程项目应及时审核。重点工程项目应从送审之日起，七日内提出审核意见；一般工程项目应在送审后五日内提出审核意见；对建筑规模大、单项多、功能复杂、审核工作量大的项目，应在十五日内提出审核意见。
重点工程是指：
（一）城市总体规划和有关城市单项规划设计；
（二）石油、化工等易燃易爆的工厂、仓库和其他大、中型工厂、仓库；
（三）平战结合的人防工程、地下铁道、隧道工程；
（四）高层公共建筑和乙、丙类火灾危险性的高层厂、库房；
（五）各类大中型电站、变电、燃气、油类工程；
（六）大中型体育馆、影剧院、礼堂、火车站、汽车客运站、码头、机场和商场等公共建筑；
（七）中外合资和利用外资的工程项目；
（八）重要科研基地等。
第十七条 设计、施工、建设单位或个人对公安消防监督部门的审核意见有异议的，可协商解决，仍有异议的，可在接到审核意见后五日内向上一级公安消防监督部门申请复审，由上一级公安消防监督部门按第十六条规定的期限，提出最后审核意见。
第十八条 公安消防监督部门，对符合建筑防火安全技术规范的工程项目，签署审核意见后，建设单位方可向规划部门申请领取工程施工执照。对不符合防火安全技术规范要求的建筑工程项目，应通知建设、设计单位，限期修改原设计，直至达到防火安全技术规范要求。
第十九条 各级公安消防监督部门，应协助建设主管部门对工程设计、施工单位的防火设计、施工资格进行审查。专门承揽消防工程设计、施工的单位，须报省公安消防监督部门审批。
第二十条 工程竣工后，公安消防监督部门，应按照分级监督管理权限对工程进行验收，重点工程的报警、灭火、消防给水、电气系统及消防设施，公安消防监督部门应进行专门验收。对不符合消防技术规范的工程项目不予验收，并提出改进意见。

第四章 处 罚
第二十一条 违反本规定，有下列行为之一者，由公安消防监督部门给予处罚：
（一）未经公安消防监督部门审核、验收的工程项目，公安消防监督部门有权停止其施工、使用；施工单位不按设计和消防安全技术规范施工的，必须限期整改，同时按《黑龙江省消防管理规定》第三十四条规定处罚，并对有关责任者处以二百元以下罚款；
（二）设计单位和个人，违反消防规定进行设计，经指出仍不改进的，对设计单位处以工程总设计收费的百分之十至三十的罚款；对设计审核有关人员处以二百元以下罚款；
（三）严重违反消防技术规范的有关设计单位或人员，公安消防部门不予办理审批手续直至取消其防火设计资格。
（四）由于设计单位的建筑防火审核人员不负责任，违反消防法规的，对责任人处以二百元以下罚款；
（五）未取得消防设计、施工资格的单位，从事消防工程设计、施工的，没收其非法所得和设计、施工文件，并处一千元以下罚款。
第二十二条 罚没款一律上缴同级财政部门。
第二十三条 凡不符合消防安全技术规范的工程设计，不得评为优秀工程设计。不经验收或验收不合格的工程，不能评为全优工程。
第二十四条 设计、施工、建设单位或个人，对处罚裁决不服的，可在处罚裁决后五日内向上一级公安消防监督部门申请复议，上一级公安消防监督部门应在三十天内作出裁决。
第二十五条 公安消防监督管理、审批等部门的工作人员徇私舞弊、接礼受贿、刁难拖延，应及时调离，并由主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附 则
第二十六条 本规定与国家的有关规定相抵触时，执行国家规定。
第二十七条 本规定由省公安厅负责解释。
第二十八条 本规定自公布之日起施行。




1989年12月18日