陕西省发改委


陕西省化肥储备管理暂行办法

【颁布单位】陕西省发改委
【颁布日期】2005.07.01




陕西省化肥储备管理暂行办法



　　第一章 总则　　

　　第一条 为加强和改善对化肥市场的宏观调控，调节供求，平抑价格，保证全省化肥市场长期稳定和扶贫救灾的需要，维护农民群众利益，促进农业稳定发展，根据国家的有关规定和我省的实际情况，建立陕西省化肥储备制度(以下简称省级化肥储备)，特制定本办法。

　　第二条 本办法适用于化肥储备委托单位和承储企业。

　　化肥储备委托单位指省发改委、省财政厅。负责省级化肥储备承储企业的确定，并与化肥承储企业签订承储合同。

　　化肥储备承储企业指符合化肥储备条件，且已签订承储合同的企业。

　　第三条 省级化肥储备一年两次。是指在每年7月至9月和12月至次年3月期间，为保证化肥企业正常生产和农业生产用肥需要，由省上指定的承储企业按要求购进并储存化肥。

　　第四条 省级化肥储备遵循企业储备、银行贷款、政府补贴、市场运作、自负盈亏的原则。

　　第二章 省级化肥储备管理

　　第五条 省发改委、省财政厅负责省级化肥储备的监管工作，并对储备任务完成情况进行检查，以决定下年度承储企业是否继续承担省级化肥储备任务。

　　第六条 承储企业在承储期间每月5日前将上月储备情况报告省发改委、省财政厅备案。省发改委会同省财政厅对承储企业化肥购进和储备情况进行检查。

　　第三章 省级化肥储备规模及储备网点分布

　　第七条 省级化肥储备总量为每年5万吨，其中尿素3万吨、磷酸二铵2万吨。

　　第八条 储备网点应具备交通便利的条件，具体分布要靠近粮棉主产区和化肥主销区。

　　第四章 承储企业基本条件及确定

　　第九条 省级化肥储备的承储企业，由省发改委会同省财政厅、省供销社等部门在全省化肥生产、流通企业中通过招标方式确定。

　　第十条 承担省级化肥储备的企业须具备以下基本条件：

　　(一)是合法有效的化肥生产、经营者，有独立承担民事责任的能力；

　　(二)企业注册资金在800万元以上；

　　(三)化肥生产企业年生产量30万吨以上，化肥流通企业化肥销售量连续三年在10万吨以上；

　　(四)具有与省级化肥储备规模和区域布局要求相适应的仓储设施和仓储能力；

　　(五)具有完善的管理制度；

　　(六)银行信誉优良。

　　第十一条 根据企业条件和合理布局的原则，确定2-3个承储企业。承储企业承担的省级化肥储备数量，由省发改委、省财政厅确定。

　　第五章 承储企业的责任

　　第十二条 承储企业需在企业正常经营量基础上相应增加化肥购进和储备数量作为省级化肥储备。

　　第十三条 承储企业须按承储合同规定每月均衡购进一定数量的化肥，在每年各用肥旺季到来前达到承储合同规定的储备数量。

　　第十四条 承储企业建立储备化肥的财务管理制度，设立专门账薄，做到账实相符，专款专用，专人管理；建立储备化肥的仓储管理制度，规范记录省级储备化肥进出库明细账，做好储备化肥入库和出库检验登记工作，确保储备化肥安全和质量。

　　第十五条 动用储备化肥，需经省发改委、省财政厅批准。承储企业在保证扶贫救灾用肥的前提下，经省发改委、省财政厅审批后，可将储备化肥与自营化肥结合调运销售，以保证储备商品不断更新。未经批准，任何单位和个人不得擅自动用储备化肥。

　　省级储备化肥只能用于省内农业生产需要，不得用于出口或其他。

　　第六章 省级化肥储备价格

　　第十六条 省级化肥储备的购进价格。在执行国家价格政策的前提下，按照市场化原则，采取招标或议标方式确定。具体购进价格报省发改委、省财政厅，省物价局备案。

　　第十七条 省级化肥储备的销售价格。在化肥市场基本稳定时期，随行就市按当时的市场价格确定。在化肥价格出现大幅波动时，由省物价局核定销售价格。

　　第七章 省级化肥储备资金及利息补贴

　　第十八条 省级化肥储备所需资金由银行提供。有关银行在坚持信贷原则，保障资金安全的前提下，对承储企业给予贷款，承储企业按时还本付息。

　　第十九条 省财政对省级化肥储备所占用的资金给予利息补贴，储备期结束后，由省发改委、省财政厅审核承储企业的储备数量后据实支付，省级化肥储备经营亏损，由承储企业承担。利息补贴支付和结算办法由省财政厅另行制定。

　　第八章 储备合同及责任

　　第二十条 省级化肥储备的承储合同由选定的承储企业与省发改委、财政厅签订。

　　调整储备化肥品种、数量、地点，应与承储企业重新签订承储合同。

　　第二十一条 合同执行中出现纠纷，参照《合同法》有关规定处理。

　　第二十二条 化肥承储企业按照合同要求进行储备、调出或销售的，自动可继续承担下一年度省级化肥储备任务，承储企业要求不再承担下一年度承储任务的除外。

　　第二十三条 化肥承储企业未按照合同要求进行储备，擅自更换储备化肥的品种、数量、地点，或储备化肥发生损毁、灭失的，除应按合同赔偿损失外，由省发改委、省财政厅取消其省级化肥储备任务，省财政厅相应扣减其储备利息补贴。

　　对承储企业不诚实，不执行相关制度，违反法律、法规的行为，将暂停其省级化肥储备工作，责令限期整改，情节严重的取消其省级化肥储备任务，违反法纪的要依法追究有关责任人和企业负责人的责任。

　　第九章 附则

　　第二十四条 铁路交通等运输部门对省级储备化肥运输应优先安排，保证运输。

　　第二十五条 本办法自发布之日起实施。

　　第二十六条 本办法由省发改委、省财政厅按职能分工分别负责解释。


房屋层高净高、空间、容积率缩水问题处理的法律分析

武志国


　　一、商品房净高“缩水”责任的定性
如房地产开发企业交付的商品房在建筑净高方面与合同约定不符，究竟属于欺诈、一般违约还是意思表示错误，以及房地产开发企业应承担怎样的责任，具体分析如下：
　　（一）是否构成违约
　　如房地产开发企业与购房者签订购房合同后单方擅自变更净高，或因建设施工误差过大导致实际净高与合同约定不符，属于违约行为，房地产开发企业需承担违约责任。
需要注意的是，房屋净高允许存在合理误差。
　　如构成常规违约，购房人主张解除《商品房买卖合同》的，只有房地产开发企业交付的房屋构成根本违约的情况下购房人才能解除。《住宅设计规范》中的净高要求是最低标准，未达到此标准的，可认定构成根本违约，购房人方可请求赔偿并解除合同。
就房地产开发净高案件而言，净高虽然减少，但仍高于国家规定的标准，且对正常居住使用不产生重大的影响，不符合购房人解除合同的条件，因此购房人单方主张解除合同的，一般不会得到法院的支持。
　　（二）是否构成欺诈
　　若房地产开发企业存在欺诈购房人的故意，即房地产开发企业故意隐瞒经批准的规划、设计中的净高而虚报净高，而购房人因陷入对净高的理解错误而订立了《商品房买卖合同》的，购房人有权根据《合同法》第五十四条的规定，请求人民法院变更或者撤销该《商品房买卖合同》，且房地产开发企业应当赔偿购房人的损失。事实践当中，房地产开发企业被认定对购房人实施欺诈的可能性较小，多为过失所致。
　　（三）是否构成“意思表示错误”
　　房地产开发企业主张将全部或局部净高在合同中书写“x米”成“y米”（举例），应属于“笔误”，系意思表示行为的错误，即做出意思表示的人虽知表示行为之客观意义，但于行为时，误用文字或表示方法，以致文字表意与其内心效果意思不一致。
　　需要注意的是，房地产开发企业主张全部或局部净高是“y米 ”系“笔误”，应当负举证责任。如能够证明“y米”确实系“笔误”，如房地产开发企业预售商品房签署合同时已经确定的图纸已经确定“全部或局部净高是x米”，销售现场公示的其他资料记载的净高或者购房人能够获悉或应当获悉的信息资料表明“全部或局部净高是x米”，如能完成上述举证，向法院说明情况，则浆被法院判定为“意思表示错误”的可能性较大。
　　还需要注意的是，做出意思表示的人即使能够证明其在意思表示发生错误，也应承担对方受到的损失，对前述损失的赔偿范围法律未作明确规定，有人解释为信赖利益的损失，但是法律对信赖利益损失的赔偿范围也不明确，仍需要法院的自由裁量。
　　二、对商品房净高不符的处理
　　现行法律法规并未对商品房因违约、欺诈或“意思表示错误”等导致的净高缩水问题而给购房者救济的具体法律规定，在商品房买卖合同对于净高缩水如何处理已有约定的情况下，应按合同约定处理。在合同未作约定的情况下，一般也不宜强制要求房地产开发企业将净高恢复到约定净高，购房人只能要求房地产开发企业赔偿损失。购房人在索赔时，往往无法证明所受损失的具体金额虽然无法证明，但法院也不会判决驳回诉讼请求，都会判定一定的赔偿额。一般有如下几种有代表性的做法计算赔偿额：
　　（一）按净高缩水比例赔偿
　　按房屋净高缩水比例确定赔偿额，计算公式：赔偿额=净高缩水比例×房价款=（约定净高-实际层高）÷约定净高×房价款
　　（二）按（空间）体积缩水比例或大小赔偿
　　按商品房体积缩水比例或者大小确定赔偿额，计算公式：赔偿额=体积缩水比例×房价款。或，赔偿额=减少空间×每立方米分摊的房价。
　　其实，方法（一）、（二）的赔偿额会相同。
　　（三）建筑容积率折算法（如单纯是单层净高缩水，整栋楼的建筑面积不增加，则不适用）
　　若每套房屋的净高减少且整幢楼的建筑面积却增加的，则容积率就增大（容积率=总建筑面积/总用地面积），实际容积率与约定容积率之比再折算为价格，计算相应的每套净高缩小可得到的补偿。
　　（四）参照适用面积缩水处理的司法解释
　　参照类推适用《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》关于商品房面积缩水的规定，解决净高缩水/体积缩水/容积率缩水问题。
　　《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》规定，面误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人）。
　　以此类推：净高缩水/体积缩水/容积率缩水误差超过3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，实际净高/体积/容积率小于合同约定的，误差在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人）。
　　（五）以相应的缩水工程造价及利息为标准
　　赔偿金额按以房地产开企业缩水所节省的工程造价及利息为标准，分摊计算至某一房屋。该法将违约方通过该违约获得的利益可作为对守约方的赔偿计算依据。
这种赔偿计算方法也较少见，不易计算。
　　（六）通过司法鉴定确定损失的方法
　　委托鉴定机构，对同地段符合约定净高的房屋和净高缩水的房屋进行估价鉴定，计算赔偿差额。
　　（七）法官拍脑门自由裁量方式确定损失额
　　在现行法律没有规定、合同也没有约定净高缩水如何处理的情况下，或约定不明确的情况下，法院或仲裁机构得行使自由裁量权，根据净高缩水程度及房价款大小以及对购房人的具体影响程度、个案情况，酌情裁决一定赔偿金额。此法被许多法院所采用。
　　希望有关部门尽快出台处理的规范性法律文件。


武志国 woo_eye@qq.com