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南京市实行新房新制度暂行规定

时间:2024-07-23 09:32:56 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9293
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南京市实行新房新制度暂行规定

江苏省南京市人民政府


南京市实行新房新制度暂行规定
南京市人民政府



第一条 为加快住房实物分配向货币分配转变的步伐,推进住房商品化、社会化进程,加大房改力度,逐步建立住房新制度,根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,结合本市实际,制定本规定。
第二条 本市行政区域内的国家机关、社会团体、企业、事业单位分配成套住房以及被拆迁居民购买安置房的,均必须遵守本规定。
第三条 市区范围内的下列住房,凡是符合《南京市出售公有住房实施细则》规定的,分配时实行只售不租:
(一)单位新分配的新建住房、新购商品住房、腾空成套住房;
(二)职工集资建造或者购买的住房;
(三)中低收入家庭购买的安居房;
(四)被拆迁居民购买的安置房。
下列家庭可以不购买住房:
(一)民政部门核准的社会救济户和非在职优抚户、最低生活保障线以下的家庭;
(二)经市总工会核准的特困企业的特困职工家庭;
(三)享受离休干部住房租金减免待遇的家庭。
第四条 单位将新建住房、新购买商品住房、腾空成套住房分配给符合单位住房分配条件职工的,必须按照市政府届时房改售房的成本价和折扣政策出售。
单位可以根据实际情况制定具体售房办法,加大个人住房投资比重。可以按市政府届时房改售房不计折扣因素的成本价(简称房改成本价,下同)将新建住房、新购商品住房出售给职工;也可以按不高于住房实际造价或者购价,又不低于房改成本价的标准,将新建住房、新购商品住房
出售给职工。单位制定具体售房办法的,必须将办法报请市房改办批准后实施。
第五条 有条件的单位,在利用现有土地自建住房时,可以按照届时建房的实际成本价向职工集资建房;也可以按照不高于建房实际成本价,又不低于房改成本价的价款向职工集资建房。集资建房的单位,必须将方案报请市房改办批准后实施。
第六条 家庭年收入在5万元以下或者人均收入在1.66万元以下的中低收入家庭住房困难户,可以申请购买安居房。购房申请经市安居办批准后,申请人按照市物价局会同市房产管理局核定公布的安居房的成本价,直接到安居工程建设单位购买。
中低收入家庭居住困难户购买安居房的,可以向家庭成员的工作单位申请购房补贴。单位对符合分房条件、经单位批准购买安居房的职工,给予购房补贴。在规定购房面积标准内,单位的购房补贴额度为安居房款的40%。购房补贴原则上由家庭成员单位平均分摊。
职工购买一般商品住宅,亦可以参照前款规定向所在单位申请补助。
职工购买的安居房必须以自住为目的,不得出租出售。
第七条 城市建设中的被拆迁居民,在依据《南京市房屋拆迁管理办法》取得一次定居拆迁安置房使用权的同时,必须按照市政府届时的房改售房成本价和折扣政策购买安置房。
建设单位出售拆迁安置房的售房款,20%留存,80%上交市房产管理局(不含企业事业单位自拆自建的职工住房)。
拆迁安置房的物业管理原则上由建设单位负责。
第八条 夫妇双方不在同一个单位的,一方单位将新建住房、集资建房、购买商品住房出售给该职工家庭的,在规定分房面积标准内的部分,另一方单位应按照房价款的20%补贴给对方单位。
第九条 职工购买单位的新建住房、新购商品住房、腾空成套住房,或者集资建房、购买安居工程住房、拆迁安置住房的,房屋所有权归购房者个人所有,享有按房改成本价购房者同等的权利与义务。
第十条 职工购买公有住房(包括集资建房、安居工程住房、拆迁安置住房)一次付清房款有困难的,可以按照《南京市职工个人政策性住房抵押贷款暂行办法》的规定申请贷款。贷款额度不得高于职工个人应支付房价款的70%,还贷期限不超过15年。
申请政策性抵押贷款的职工,必须同时办理职工个人住房抵押贷款综合保险。在保险责任范围内,由保险人承担保险责任。
第十一条 各级监察、房改部门应当加强监督、检查,加大督察力度。
第十二条 凡不执行本规定的单位,不得享受房改的各项优惠政策。
第十三条 市属五县参照本规定制定本地区的实施办法。
第十四条 本规定由市房改办负责解释。
第十五条 本规定自发布之日起施行。



1997年7月13日
提存若干法律问题初探

       冯兴吾 刘金海 杨仕田

  
内容摘要:提存是各国立法普遍确认的一项制度,我国《合同法》对此作了规定。提存制度的建立和完善有利于债务纠纷的及时解决。本文认为提存应符合一定条件,并按法定的程序进行,产生相应的法律效力。
关键词:提存 条件 程序 效力

  提存是债务人向债权人以外的特定的机关交付合同标的物的行为,它能产生与合同履行一样的使合同关系消灭的效力。1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)对此作了相应的规定。实践中,人们对此在法律适用上仍有分歧。为此,本文拟就提存的有关问题作一初探。
  一、提存的发展
  提存作为法律制度有着漫长的历史,它起源于罗马法。在现代民法上,提存的理论已颇有发展,规定也日益具体、全面,但提存的目的与基本原则并未超出罗马法的范围。
  我国在20世纪50年代曾实行过提存,但通常都认为1981年12月制定的《中华人民共和国经济合同法》第19条第4款关于定作方受领迟延的规定,是我国立法上最早关于提存的规定,即“定作方超过领取期限6个月不领取定作物的,承揽方有权将定作物变卖,所得价款在扣除报酬、保管费用后,用定作方的名义存入银行”。1986年颁布的《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)对提存未作明确规定,只是最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第104条对提存作了概括性的规定,即“债权人无正当理由拒绝债务人履行义务,债务人对将履行的标的物向有关部门提存,应当认定债务已经履行”。
  1995年6月30日全国人大常务委员会公布《中华人民共和国担保法》以来,我国出现了以担保为目的的具有债的消灭和债之标的物风险责任转移的法律效力。另一种形式的提存,即担保提存,所谓担保提存是指国家有关机构对债务人或担保人为保证债的履行而交付的担保物或其替代物进行寄存、保管,在债务人履行债务时向提存人发还提存物或将提存物交给债权人作对价,在债务人未履行债务时按提存合同将提存物交给债权人或依法作其他处理的民事法律制度。中华人民共和国司法部于1995年6月2日发布的《提存公证规则》,从公证机构如何办理提存公证的角度,详细规定了提存的原因、条件、程序、法律效力等问题。《合同法》第91条明确规定了提存对合同权利义务关系终止的事由之……,并以第101-104条规定了提存的原因、风险责任、法律后果等问题,为提存提供了基本的规范。
  二、提存机构的确定
  提存机构是由国家专门设立接受提存物而进行保管,并应债务人请求将提存物发还债权人的机构,提存机构应是提存的主体。在国外,提存机构的确定一般采取由法律直接规定或由法院在法定范围内指定。我国《合同法》虽然对提存机构未作明确规定,但本文认为,公证机构应为法定的提存机构。
  1、我国公证机构在50年代曾办理提存业务,目前已普遍开办此项业务,积累了很多的经验。
  实践证明,公证机构开展提存公证,有利于及时调整债权债务关系,保护当事人的合法权益,减少社会资产的损失,有利于预防纠纷,减少诉讼、稳定社会民事、经济秩序。
  2、提存是一项专业性很强的非诉讼工作,由公证机构办理提存业务,与其职能相符合,也便于国家对非诉讼业务的统一管理。  
  1995年6月2日,中华人民共和国司法部颁布《提存公证规则》,是第一部明确规定能产生消灭债务和担保债务履行法律效力的部门规章,除此之外,我国目前法律没有明确哪个部门是提存机构。国外立法也都明确公证机构具有办理提存公证并产生特殊的法律效力的规定。《意大利公证法》第62-A条:“除上面规定的登记簿外,公证处还应当建立一本提存登记簿,专门用来逐日登记在他面前达成的文书或司法机关决定而提存给他的钱款或物品价值。”《奥地利公证法》第1条:“公证人是由国家任命,具有依照本规定就法律上的意思表示法律行为及其 生的权利等事项制作、交付公证文书、保管当事人寄托的文书及接受向第三者交付或向业务所交纳金钱和有价证券等职权者。”
  三、提存的原因
  提存只有在法律规定的特定的情况下,债务人才可以进行提存,具体地说提存的原因有以下:
  1、债权人无正当理由拒绝或迟延受领合同的履行标的。
  没有正当理由拒绝接受债务人履行标的,是指债权人应当接受债务人的给付,也有条件接受债务人的标的物,但债权人拒不接受给付;或者没有其他的正当理由,虽然债权人构成了违约,但是债务人如不将合同标的物交付给债权人,债务人就无法从合同中解脱出来。
  2、债权人不在债务履行地,又没有办法到履行地受领的,债务人可以依法对履行标的进行提存,使债得到消灭。提存并不是对债权人过错的处罚,而是通过提存的方式来终止合同关系,以保护债务人在无法向债权人履行债务时摆脱合同的约束力。
  3、债权人下落不明、地址不详或者失踪、死亡后继承人不清或无行为能力的法定代理人。
  在这种情况下,债务人可以用提存的方式进行。如果债权人下落不明,但其指定了代理人,或根据《民法通则》已被宣告为失踪人并由法院指定了财产管理人,则不能构成提存的原因。
  4、双方当事人在合同中有约定提存条款的。
  既然合同中当事人已经约定了债务人可以用提存的方式来履行债务,自然在合同约定的条件成熟时,债务人的债务即消灭。
  值得探讨的问题是,标的物不适于提存或提存费用过高的怎么办?我国《合同法》第101条第2款规定:“标的物不适于提存或者提存费用过高的,债务人可以依法拍卖或者变卖标的物,提存所得的价款。”至于如何“依法”拍卖或变卖,法律未作明文规定。本文认为应该按照《提存公证规则》规定,在公证处在办理保全证据后,由债务人委托拍卖机构依据《中华人民共和国拍卖法》的规定在公证处的监督下拍卖。
  四、提存的程序
  提存应依下列程序:
  1、债务人应向债务履行地提存机构提交提存申请。
  申请要载明提存的原因、标的物、标的物受领人的基本情况等基本内容以及合同(协议)、担保书、赠与书、司法文书、行政决定等据以履行义务的依据,提存受领人姓名(名称)、地址、邮编、联系电话等,提存标的物种类、质量、数量、价值的明细表。此外,债务人应提交有关债务证据,以证明提存申请载明的提存物确系所负债务的标的物,还应提交债务人迟延或者债务人无法向债权人清偿的相关证据。对于债务人提交的提存申请及有关证据,提存机构应进行审查,以决定是否办理提存。
  2、债务人提交提存物。
  债务人的提存请求经提存机构审查符合提存条件的,债务人应向提存机构或指定的保管人提交提存标的物,提存机构应予接受并妥善保管。
  提存机构应当验收提存标的物并登记存档。对不能提交的提存物,还应当到现场实地验收。验收时,提存申请人应当在场,公证员应制作验收笔录。经验收的提存标的物,公证机构应当采取封存、委托代管等必要保管措施。本文认为,验收笔录应当记录验收的时间、地点、方式、参加人员、物品的数量、种类、规格、价值以及存放地点、保管环境等内容。验收笔录应提交提存人核对。对难以验收的提存标的物,公证机构可予以证据保全,并在公证笔录和公证书上注明。对易腐易烂易燃易爆等物品,公证机构应当在保全证据后,由债权人依法取得价款。
  3、提存机构向债务人出具提存证书。
  公证机构办理提存应当自提存之日起三日内出具提存公证书,提存之债自提存之日即告清偿。提存货币的,以现金、支票交付公证处的日期或提存款划入公证处提存帐户的日期为提存日期。提存的物品需要验收的,以公证处验收合格的日期为提存日期。提存的有价证券、提单、权利证书或无需验收的物品,以实际交付公证处的日期为提存日期。
  4、通知债权人受领提存物。
  在提存后,应将提存通知已书送达债权人,各国在立法时通常规定由债务人通知债权人,我国《合同法》第102条规定:“标的物提存后,除债权人下落不明的以外,债务人应当及时通知债权人或者债权人的继承人、监护人。”
  当然,《合同法》所规定的债务人的通知义务只限于债权人下落不明的以外的情况,在债权人下落不明的情况下应如何通知以及由谁通知,《合同法》没有明确规定。对此情况,国外立法一般都免除债务人的通知义务。如《法国民法典》第374条规定:“债务人应立即将提存通知债权人,如不可能为通知者,得免为通知。”本文认为,在债权人下落不明的情况下,应由提存机构履行通知义务,提存机构可依照《中华人民共和国民事诉讼法》有关送达之规定,采取适当的方式将提存通知送达债权人。《公证程序规则》第53条第1款规定:“公证处办理提存公证,应以通知书或公告方式通知债权人在确定的期限内领取提存标的物。”本文认为,提存受领人不清或下落不明、地址不详或无法送达通知的,公证处自提存之日起60日内,以公告方式通知。公告应刊登在国家或债权人在国内住所地的法制日报上,公告应在一个月内在同一级刊物刊登三次。
  五、提取提存物的期限
  1、债权人在规定期间内,对提存机构要有交付提存物的请求权。
  债务人向提存机构提存合同的标的物后,债权人即有向提存机关请求提存物的权利。债权人依法向提存机构提取提存物,提存机构不得拒绝交付提存物。债权人向提存机构提交提取提存物请求时,应当向提存机构交付相应的有关债权文书。如果债权人不能提交相关的债权证明,提存机构有权拒绝其提取提存物。
  在债务人对债权人提存履行标的后,提存权利为只有在向提存人履行完毕自己的债务后,才能请求提存机构向其交付提存物。如果债权人在向债务人履行到期债务之前,要求提存机构交付提存物的,提存机构有权拒绝。《合同法》第104条第1款规定:“债权人可以随时领取提存物,但债权人对债务人负有到期债务的,在债权人未履行或提供担保之前,提存部门根据债务人的要求应当拒绝其领取提存物。”
  2、除斥期间届满,债权人丧失领取权,提存物归国家所有。  债权人领取提存物都有一定时间限制,该时间限制就其性质属除斥期间。我国《提存公证规则》第21条规定:“从提存之日起,超过20年无人受领的提存物,视为无主财产,在公证处扣除必要费用后,将余额上缴国库。”20年的领取时间显然过长,不利于经济的发展。因此,我国《合同法》第104条第2款规定:“债权人领取提存物的权利,自提存之日起5年内不行使而消灭,提存物扣除提存费用后归国家所有。”《公证程序规则》第53条第3款规定:“从提存之日起,超过五年无人领取的提存标的物,视为无主财产,上交国库。”
  六、提存的效力
  提存涉及债务人、提存机构和债权人三方之间的关系,也就必然产生对债务人的法律效力、对债权人的法律效力以及对提存机构的法律效力。
  1、提存标的物所有权的转移,债务消灭。
  提存使债务人与债权人之间的债权债务关系归于消灭。提存须有合法原因,否则不发生提存效力。《合同法》第91条规定,债务人依法将标的物提存,合同的权利义务终止。《提存公证规则》第17条明确规定:“提存之债从提存之日即告清偿。”

西安市国家行政机关及其公务员公共服务行为规范暂行规定

陕西省西安市人民政府


西安市人民政府关于印发西安市国家行政机关及其公务员公共服务行为规范暂行规定的通知

市政发〔2005〕64号 2005年6月11日



《西安市国家行政机关及其公务员公共服务行为规范暂行规定》已经市政府研究通过,现印发你们,请贯彻执行。



西安市国家行政机关及其公务员公共服务行为规范暂行规定

第一条 为了进一步规范本市国家行政机关及其公务员的公共服务行为,切实改进工作作风,提高行政效率和公共服务质量,根据《中华人民共和国公务员法》、《国家公务员暂行条例》及《国家公务员行为规范》等有关规定,结合本市实际,制定本规定。
第二条 国家行政机关及其公务员公共服务行为规范,是指本市各级国家行政机关及其公务员在行政执法、办理行政许可事项、处理行政事务、接待群众等直接面对社会执行公务或提供服务时必须遵守的基本准则、工作规则、行政纪律及言行标准。
第三条 本规定适用于本市各级国家行政机关及其公务员。
第四条 国家公务员在公共服务中应做到政治坚定,忠于国家、勤政为民、依法行政、务实创新、清正廉洁、团结协作、品行端正、严格规范行为,提高公共服务质量和效率。
第五条 国家行政机关及其公务员在公共服务中应当履行下列职责:
(一)坚决贯彻、落实上级机关的有关指示和规定,认真履行职责;
(二)严格按照法律、法规和市人民政府的有关规定办理行政审批事项;
(三)严格按照政务公开的有关规定,将所在机关公共服务的办理条件、程序、期限等公开,积极为服务对象提供服务;
(四)严格按照法律、法规规定的程序、要求进行行政执法;
(五)热情接待反映困难和问题的群众,并按照职责,积极想办法,认真负责地解决群众所反映的困难和问题。
第六条 国家行政机关及其公务员在公共服务中不得有下列行为:
(一)在公共服务中不认真履行职责,贻误工作,或行政不作为,或工作不到位;
(二)在公共服务中推诿扯皮、越权办事、徇私舞弊、谋取私利;
(三)不在规定的期限内书面答复以真实姓名、工作单位反映问题或进行投诉的当事人;
(四)不认真解决群众反映的问题;
(五)上班时间聊天、玩游戏、打牌;
(六)其他法律、法规和规定明令禁止的行为及与国家行政机关及公务员身份不相符的行为。
第七条 企事业单位、其他组织和个人认为国家行政机关及其公务员违反本规定的,可以在30日内向所在机关或同级人民政府人事部门进行投诉,也可向上一级政府人事部门直接投诉。
第八条 投诉应符合下列要求:
(一)明确的投诉对象;
(二)投诉内容客观真实,属于本规定的受理范围,并提供相关证据资料;
(三)提供投诉人的姓名、职务、单位、通讯地址、邮政编码及其他联系方式,如电话、传真、电子邮箱等。
第九条 对于服务对象提出的投诉,受理机关应在接到投诉之日起3日内作出受理决定,7日内作出处理决定。对于情况比较复杂的投诉事项,受理机关应在15日内作出决定。法律、法规另有规定的,从其规定。
  受理机关应在作出受理或处理决定之日起5日内,将受理或处理决定以书面形式送达投诉人和被投诉人。
第十条 被投诉的国家行政机关或公务员对处理决定不服的,可依法提出复核或申诉。接到复核、申诉的机关,应认真复查,15日内做出答复。经复查对原处理决定作出变更、撤销的,应在5日内以书面形式送达投诉人和被投诉人。
第十一条 国家行政机关违反本规定被投诉,经查证属实,情节轻微的,责令提出整改措施,限期整改;情节严重造成重大影响的,按照《西安市机关目标管理责任制实施办法》及有关规定,机关年终考评予以降等或取消受奖资格,并追究有关领导的责任。
第十二条 公务员违反本规定被投诉,经查证属实,情节轻微的,予以批评教育。情节严重造成不良影响或严重后果的,其年终考核应确定为不称职,责令待岗培训,连续两年考核被确定为不称职等次的,予以辞退。
  公务员违反《国家公务员暂行条例》的,视其情节给予警告、记过、记大过、降级、撤职、开除的行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十三条 国家行政机关应建立公共服务监督机制,设立监督电话和投诉箱,并建立相应的督查制度,保障投诉和举报渠道的畅通,确保投诉和举报事项及时得到公正处理。
第十四条 区县国家行政机关和市人民政府各部门、各直属机构应按照本规定制定实施细则。
  各级国家行政机关所属的具有行政管理职能、依照国家公务员制度管理的事业单位及其工作人员,参照本规定执行。
第十五条 本规定自公布之日起施行。