广西玉林市人民政府


玉林市人民政府文件

玉政发［2000］63号

玉林市人民政府关于印发玉林市房地产交易管理办法的通知

各县（市）区人民政府（管委），市直各委办局：
《玉林市房地产交易管理办法》已经2000年12月13日市政府第24次常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。

二000年十二月二十九日


玉林市房地产交易管理办法

第一章总则

第一条为了加强对城市房地产交易管理，维护房地产市场秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及建设部《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房屋租赁管理办法》等法律、法规、规章的规定，结合全市实际，制定本办法。
第二条在本市城市划规区国有土地范围内从事房地产交易活动，实施房地产交易管理，应当遵守本办法。
地上无房屋(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地使用权设定交易的，不适用本办法。
本办法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁和房地产中介服务。
第三条境内外的公民、法人或者其他组织，可以依法从事房地产交易活动。
第四条玉林市房产行政主管部门，负责本行政区域的城市房地产交易管理工作。
第五条房地产交易应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用和凭证交易的原则，不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。
第六条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第七条房地产交易实行价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家、自治区规定的技术标准和评估程序进行。
第八条下列房地产不得进行交易：
㈠ 司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
㈡ 市人民政府根据城市建设需要或依法决定收回土地使用权的；
㈢ 未登记领取权属证书的；
㈣ 权属有争议、权属证书与标的物不符或者房屋、土地权利人不一致的；
㈤ 共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
㈥ 依法公告列入拆迁范围的；
㈦ 设定抵押的房地产，抵押权人未书面同意的；
㈧ 以出让方式取得土地使用权，未付清土地使用权出让金或不按出让合同约定的期限和条件投资开发的；
㈨ 依法禁止交易的其他情形。

第二章房地产转让

第九条本办法所称房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。具体包括：
㈠ 以房地产作价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；
㈡ 买卖房屋、交换房地产的；
㈢ 一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发房地产，而使房地产权属发生变更的；
㈣ 因企业被收购、兼并或者合并，房地产随之转移的；
㈤ 以房地产抵债的；
㈥ 法律、法规规定的其他情形。
第十条房地产转让，应当按照下列程序办理：
㈠ 房地产转让当事人签订书面转让合同；
㈡ 房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
㈢ 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在15日内作出是否受理的书面答复；
㈣ 房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；
㈤ 房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
㈥ 房地产管理部门核发过户单。
第十一条同一房屋产权分割转让时，各房屋所有权人按相应的比例占有土地使用权，但同一幢房屋所占用的土地使用权整体不可分割。
第十二条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
㈠ 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。
㈡ 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第十三条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当报市人民政府审批。经批准转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。经批准可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当将转让房地产所获土地收益按照国家有关规定上缴市财政。
第十四条商品房预售必须报市房产行政主管部门审批，取 得《商品房预售许可证》方可进行。
商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。
第十五条房地产转让，房地产的共有人、承租人在同等条件下有优先购买权，其中共有权人优先于承租人购买的权利。
第十六条纳入国有资产管理的公有房地产转让，还应当经市国有资产管理部门批准，由拍卖行公开拍卖。
第十七条实行房地产成交价格申报制度。房地产转让价格由转让双方协商议定，向市房产行政主管部门如实申报成交价。申报价格低于评估价格的，应当按评估价格缴纳有关税费。
第十八条房地产转让，当事人应当签订书面转让合同，合同必须使用建设部、国家工商局规定的规范文本，合同签订之日起三十日内到房产管理部门申请房产过户登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向土地行政主管部门办理土地使用权属变更登记。

第三章房地产抵押

第十九条房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
第二十条房地产抵押实行登记制度。
第二十一条房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并于合同签订之日起三十日内到市房产行政主管部门办理抵押登记。
第二十二条下列房地产不得设定抵押：
㈠ 权属有争议的房地产；
㈡ 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
㈢ 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
㈣ 已依法公告列入拆迁范围的房地产；
㈤ 被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
㈥ 依法不得抵押的其他房地产。
第二十三条办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：
㈠ 抵押当事人的身份证明或法人资格证明；
㈡ 抵押登记申请书；
㈢ 抵押合同；
㈣《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；
㈤ 可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；
㈥ 可以证明抵押房地产价值的资料；
㈦ 登记机关认为必要的其他文件。
第二十四条以共有的房地产抵押的，抵押应当事先征得其他共有人的书面同意。
以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
第二十五条以已出租的房地产设定抵押权，抵押人在抵押时应当将租赁情况如实告知抵押权人，并书面通知承租人。抵押期间，原租赁关系继续有效。
第二十六条同一房地产设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该房地产现值。
若干房地产设定同一抵押权时，该抵押权为不可分担保物权。
第二十七条抵押的房地产，由抵押人管理、使用和维修，抵押期内抵押人不得擅自处分该房地产。
抵押期内，抵押人确需对房屋翻建、扩建或改变用途时，必须取得抵押权人书面同意，对抵押合同的内容作相应变更，并到原登记机关办理抵押变更登记。
第二十八条抵押的房地产，在抵押期间因国家建设需要拆除、占用的，应由抵押人另外提供担保或者清偿债务。
第二十九条有下列情况之一者，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：
㈠ 债务履行期满，抵押权人未受清偿，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；
㈡ 抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；
㈢ 抵押人违反规定擅自处分抵押房地产的；
㈣ 抵押人被依法宣告解散、破产或者被依法撤销的。
因处分抵押房地产而取得房屋所有权和土地使用权的，应当按规定到市房地产行政主管部门办理变更登记手续。
第三十条处分抵押房地产所得款项，应当先缴纳以划拔方式取得土地使用权出让金的款额后，按下列顺序分配：
㈠ 支付处分抵押房地产的所需费用；
㈡ 扣缴抵押房地产处分后应缴纳的税费；
㈢ 偿还债务的本息及支付违约金。
按上列顺序分配后剩余金额，交还抵押人。处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。
同一房地产设定数个抵押权的，按抵押登记的先后顺序清偿；同时登记的，按各方债权比例清偿。抵押人与抵押权人之间另有约定的，从其约定。
第三十一条房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要处分该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第三十二条因依法处分抵押房地产而取得房屋所有权、其他附着物所有权和土地使用权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起三十日内，到市房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向土地管理部门申请土地使用权变更登记。
第三十三条设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产评估机构评估确定。法律、法规另有规定的除外。

第四章房屋租赁

第三十四条房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第三十五条房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁的出租人和承租人双方应当签订书面租赁合同，并于合同签订之日起三十日内到市房产行政主管部门登记备案，领取《房屋租赁许可证》，《房屋租赁证》是租赁行为的合法有效凭证。
租赁合同到期，租赁当事人双方同意延长租赁期限的，应签订租赁延期合同，并在合同签订之日起三十日内到原登记机关登记备案。
租赁合同提前终止，当事人双方应在提前终止后三十日内到原登记机关登记备案。
第三十六条住宅用房的租赁，应当执行房屋所在地人民政府规定的租赁政策。
租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金及其他租赁事项。
第三十七条有下列情形之一的房屋不得出租：
㈠ 未依法取得房屋所有权证的；
㈡ 司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
㈢ 共有房屋未取得共有人同意的；
㈣ 权属有争议的；
㈤ 属于违法建筑的；
㈥ 不符合安全标准的；
㈦ 已抵押，未经抵押权人同意的；
㈧ 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
㈨ 有关法律、法规禁止出租的其他情形。
第三十八条房屋所有权人出租房屋的须依法纳税，并应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人使用，并承担房屋维修责任，租赁合同另有约定的除外。因不能按期交付或及时维修给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。
第三十九条承租人应当按时缴纳租金，爱护并合理使用承租的房地产，不得擅自将房屋转租、转借、调换或拆改、扩建、增添。因承租人的过错损害房屋或造成出租人损失的，由承租人负责修复或者赔偿。
第四十条承租人在租赁期限内，与他人互换房屋使用或者将承租房屋转租给他人的，必须征得出租人书面同意，重新签订租赁合同或签订转租合同，并到房屋所在地房产主管部门登记备案。

第五章房地产中介服务

第四十一条房地产中介服务，是指在房地产投资、开发、转让、租赁、抵押、权属登记、物业管理等活动中从事咨询、估价、经纪等经营活动。
第四十二条凡从事房地产中介服务，应当依法设立相应的房地产中介服务机构。
房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
第四十三条设立房地产中介服务机构应当具备下列条件：
㈠ 有自己的名称、章程和财务制度；
㈡ 有固定的服务场所；
㈢ 有10万元以上的注册资金；
㈣ 从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业大专以上学历、中级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上；从事房地产估价业务的，需有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的必须有规定数量的房地产经纪人；
㈤ 法律、法规规定的其他条件。
第四十四条设立房地产中介服务机构，应先经房产主管部门资质审查合格，再行办理工商登记，领取营业执照后，方可以开业从事房地产中介服务。
房地产中介服务机构应当在领取营业执照后的一个月内，到房产管理部门备案。
第四十五条房地产中介服务机构必须履行下列义务：
㈠ 遵守有关的法律、法规；
㈡ 遵守自愿、公平、诚实信用的原则；
㈢ 按照核准的业务范围从事经营活动；
㈣ 为当事人保守商业秘密；
㈤ 按规定标准收取费用；
㈥ 依法交纳税费；
㈦ 接受房地产主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。
第四十六条房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：
㈠ 索取、收受中介服务合同以外的酬金或其他财物；
㈡ 以个人名义与委托人进行交易；
㈢ 同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；
㈣ 与一方当事人串通损害另一方当事人的利益；
㈤ 法律、法规禁止的其他行为。

第六章罚则

第四十七条房地产权利人隐瞒房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押及其他禁止交易情况，而进行房地产交易的，其行为无效，并应当承担由此产生的法律责任。
第四十八条房地产交易当事人不按本办法规定办理有关登记备案的，由房产主管部门责令限期补办。拒不补办的，按国家和自治区有关规定处理。
第四十九条未取得《商品房预售许可证》而进行商品房预售的，依法查处。
第五十条违反本办法第二十一条规定，抵押行为无效；违反第二十七条第一款规定，擅自处分抵押房地产的，其行为无效；造成他人损失的，由抵押人负责赔偿。
第五十一条违反本办法第四十四条规定 ， 未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由市工商行政主管部门责令其停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，并处以罚款。
第五十二条当事人对行政处罚决定不服的，可在接到处罚决定之日起六十日内向处罚决定的行政机关的上一级机关申请复议，也可以直接向人民法院起诉。对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。
第五十三条房地产交易发生纠纷，由当事人双方协商解决；协商不成的，可申请房产主管部门调解，也可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。
第五十四条房产主管部门工作人员徇情谋私、索贿受贿、违法乱纪的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章附则

第五十五条本办法具体运用中的问题，由市房产管理局负责解释。
第五十六条市辖县可参照执行。
第五十七条本办法自公布之日起施行。


河南省人民政府


河南省中小企业信用担保管理试行办法
河南省人民政府


第一章 总 则
第一条 为解决中小企业融资、担保困难，建立健全中小企业服务体系，促进我省中小企业健康发展，根据《中华人民共和国担保法》及有关法律法规，制定本办法。
第二条 本办法所称中小企业信用担保，是指经同级人民政府批准设立并依法登记注册的中小企业信用担保专门机构与债权人（包括银行等金融机构）约定，当被担保人不履行主合同约定的债务时，担保机构承担约定的责任或履行债务的行为。
第三条 设立省级信用担保资金，主要用于再担保或担保业务。有条件的市地应设立本级信用担保资金，用于本市地中小企业的担保业务，尽快形成全省中小企业信用担保网络体系，促进全省中小企业的发展。
第四条 中小企业信用担保应当坚持支持发展与防范风险相结合，政府支持与市场化操作运行相结合，开展担保与提高信用相结合的原则。
第五条 中小企业信用担保的对象为符合国家产业政策、有产品、有市场、有发展前景、有利于技术进步与创新的技术密集型和扩大城乡就业的劳动密集型的各类中小企业。
第六条 中小企业信用担保的种类主要包括中小企业短期和中长期银行贷款担保，经济合同履约担保和其他担保，不对外汇贷款业务进行再担保或担保。
第七条 经贸、财政、银行、审计、工商、税务等有关部门应加强监督管理、密切配合，共同做好我省中小企业信用担保工作。

第二章 组织管理与资金来源
第八条 设立河南省中小企业信用担保服务中心（以下简称省信保中心），为事业单位，不以盈利为目的，经依法登记注册后，享有独立的经营权，独立承担法律责任。
省信保中心实行会员制。
第九条 由省经贸委牵头，省财政厅、协议银行及有关单位组成省信用担保管理委员会（以下简称管委会）。设主任1名，副主任1－2名，成员若干名。
管委会行使以下职权：
（一）审议批准省信保中心的经营方针和发展规划；
（二）负责筹措和逐步增加省信保中心的担保资本金；
（三）审议批准省信保中心章程、省信保中心会员章程和担保资金运作实施细则；
（四）审议批准省信保中心年度工作计划和工作报告；
（五）审议批准省信保中心年度财务预决算方案；
（六）对省信保中心坏帐核销和增加或减少资金规模作出决议；
（七）审议和决定省信保中心其他重大事项；
第十条 由省经贸委、省财政厅、协议银行及有关单位组成省信保中心监事会。监事会设主席1名，监事若干名。
监事会行使以下职权：
（一）监督规范担保资金的运作行为；
（二）监督省信保中心财务收支预算执行情况；
（三）监督省信保中心负责人执行有关规程、制度、履行职责的情况；
（四）依照法律和管委会规定的其他监督职责。
第十一条 省信保中心的职责：
（一）组织实施管委会的各项决议；
（二）制定省信保中心章程、省信保中心会员章程和担保资金运作实施细则，并报管委会批准实施；
（三）执行管委会批准的省信保中心发展规划，年度工作计划等；
（四）负责担保资金的经营管理，审查办理各类再担保和担保业务；
（五）管委会批准和省信保中心章程规定的其他职责。
第十二条 省信保中心实行主任负责制。主任由省经贸委提名，管委会审议后，由省经贸委任命。主任作为省信保中心的法定代表人行使法律及省信保中心章程和管委会赋予的各项权利。
第十三条 担保资金的来源：
（一）省本级财政划拨资金，初期划拨5000万元；
（二）申请国家有关部门给予资金支持；
（三）国内外有关机构、组织、企业和个人自愿提供的捐助；
（四）会员按规定交纳的会费；
（五）其他资金。
担保资金总额近期规划达到2亿元人民币，分期筹措。担保资金存入协议银行。
第十四条 省信保中心应设立有效的内部约束机构，建立约束机制，以确保担保资金的安全运行。
第十五条 市地中小企业信用担保的组织管理与资金来源可参照本章规定执行。

第三章 会 员
第十六条 承认并遵守省信保中心会员章程的市地信保中心、其他信保机构和中小企业，可以申请成为省信保中心会员。
第十七条 市地信保中心和其他信保机构入会条件：
（一）依法登记注册，具有独立法人资格；
（二）信用担保资金运作良好；
（三）按规定交纳会费；
（四）省信保中心认为必备的其他条件。
第十八条 中小企业入会条件：
（一）依法登记注册，具有独立法人资格；
（二）产品符合国家产业政策，有较好的发展前景；
（三）有好的领导班子，有较高的经营管理水平，有较好的经济效益和企业信誉；
（四）连续经营3年以上，并能依法经营，连续2年以上无重大经济、民事纠纷；
（五）在协议银行开立基本帐户；
（六）具有履行合同的能力；
（七）按规定交纳会费；
（八）省信保中心要求具备的其他条件。
第十九条 会员入会期限不得低于2年，交纳的会费为无偿，退会时省信保中心全额退还其交纳的会费。
第二十条 会员与非会员在申请再担保和担保时，同等条件下会员优先。对会员单位提供再担保和担保，收费予以优惠。

第四章 再担保与担保业务
第二十一条 省信保中心主要承担再担保业务。市地信保中心和其他信保机构承担的担保业务均可向省信保中心申请再担保。
第二十二条 实施再担保的条件：
（一）具有独立法人资格；
（二）信用担保资金运作良好；
（三）有较好的信誉；
（四）担保的项目有较好的市场前景，有较高的经济效益；
（五）省信保中心认为必备的其他条件。
第二十三条 申请信用担保的中小企业必须具备以下条件：
（一）依法登记注册，具有独立法人资格；
（二）重合同、守信用，有较高的资信等级；
（三）被担保项目符合国家产业政策，有较好的经济效益；
（四）在协议银行开立基本帐户；
（五）信保中心认为必备的其他条件。
第二十四条 再担保总额不超过省信保中心实有担保资金的10倍。担保总额不超过信保中心实有担保资金的5倍。
第二十五条 再担保与担保业务应依照信保中心规定的程序办理。
第二十六条 省信保中心为市地信保中心和其他信保机构提供再担保，市地信保中心和其他信保机构应按规定向省信保中心支付再担保费。
信保中心为企业提供担保，被担保企业应按规定向信保中心支付担保费。
第二十七条 再担保和担保费的收取办法由省经贸委会同省物价、财政部门制定。

第五章 风险控制
第二十八条 信保中心以资本金总额为限承担有限责任。
第二十九条 开展担保业务要确保资金安全运营，控制风险、减少损失，将当年代偿总额控制在资本金的5％以内，超过控制界限，必须及时采取有效措施。
第三十条 信保中心在与协议银行签订担保合同时，对担保资金实际承受的损失，应约定分担比例。
第三十一条 企业必须以其合法有效的资产作抵押担保，提供不小于合同额的反担保，不得重复抵押。
第三十二条 信保中心根据业务开展情况，逐步从经营收入中按一定比例提取风险准备金，分别用于冲抵担保发生的经营亏损、代偿支出和弥补担保呆帐损失。
风险准备金的具体计提比例由信保中心提出，报管委会批准。
第三十三条 为有效防范风险，信保中心与协议银行应密切合作，积极采取各项风险防范措施。信保中心履行代偿义务后，协议银行须协助信保中心追偿债务。

第六章 担保赔付与责任
第三十四条 贷款逾期时，信保中心和协议银行应组织催收与追偿，或由协议银行进行展（转）期处理。对逾期3个月仍无法收回的贷款，由协议银行提出《事故报告书》，经信保中心调查核实后，由信保中心按约定承担代偿责任。
第三十五条 信保中心履行代偿义务后，依法行使追偿权。
第三十六条 有下列情形之一者，信保中心不承担保证责任：
（一）协议银行与受保企业协议变更主合同未经信保中心书面同意的；
（二）协议银行允许受保企业转让债务未经信保中心书面同意的；
（三）协议银行允许受保企业延长偿还期限而未经信保中心书面同意的；
（四）以“借新还旧”的方式发放的贷款。

第七章 附 则
第三十七条 本办法执行中的具体问题由省经贸委负责解释。
第三十八条 本办法自发布之日起执行。



1999年8月3日