陕西省人大


陕西省国有土地使用权出让和转让办法（修正）
陕西省人民代表大会


（1994年6月27日陕西省第八届人民代表大会常务委员会第七次会议通过，根据1998年10月23日陕西省第九届人民代表大会常务委员会第五次会议《关于〈陕西省国有土地使用权出让和转让办法〉的决定》修正）

第一章 总 则
第一条 为了加强国有土地资产管理，维护土地市场秩序，促进经济建设和社会发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本省行政区域内的国有土地使用权（以下简称土地使用权），依照本办法实行出让、转让、出租、抵押制度。但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。
农业、林业、水利系统的国有土地使用权出让用于非农业建设项目的，必须遵守相关的法律、法规。
第三条 公民、法人、其他组织和外商、外资企业，均可依照国家法律、法规和本办法取得土地使用权，其合法权益受法律保护。
土地使用者开发、利用、经营土地的活动，必须遵守国家法律、法规，符合土地利用总体规划和城市规划，不得损害社会公共利益。
第四条 县级以上人民政府对土地使用权的出让实行统一规划、统一出让、统一管理。
第五条 土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记，由市、县土地管理、房产管理部门按照职责分工和本办法规定分别办理。
县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的转让、出租、抵押、终止进行监督检查。
第六条 土地使用权的出让、转让、出租、抵押均应签订书面合同。出让合同由市、县人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用权受让方签订；转让、出租、抵押合同由当事人双方签订。

第二章 土地使用权出让
第七条 土地使用权的出让应编制年度计划，并纳入当年建设用地计划控制指标，经同级人民政府审核，报省人民政府批准。
第八条 土地使用权出让方案，由市、县土地管理部门根据土地使用权出让计划，会同城市规划、建设、房产管理等部门拟定，依照法律法规规定的审批权限，报经县级以上人民政府批准后，由所在市、县土地管理部门实施。
土地使用权出让方案应包括出让地块的面积、位置、界址、用途、出让年限、建设规划要求、出让底价、出让方式等内容。
第九条 土地使用权出让最高年限按照下列用途确定：
（一）普通标准住宅用地70年；
（二）工业用地50年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
（四）商业、旅游、娱乐和别墅用地40年；
（五）综合用地或者其他用地50年。
第十条 政府出让土地的底价，按照基准地价、市场行情、地块用途、土地收益、地块的区位、地块的大小形状、国家和本省制定的产业政策、土地使用年限和其他因素评估。出让底价在出让前不得公开。
土地使用权出让的基准地价，由市、县土地管理部门按不同的土地级别和用途，会同有关部门评估和测算，经同级人民政府审核，报上一级人民政府批准后公布。地价评估办法由省人民政府另行制定。
基准地价可根据当地社会经济的发展和市场变化情况定期修定。
第十一条 土地使用权出让，可依据不同情况，分别采取拍卖、招标的方式进行，也可以采用协议的方式进行。商业、金融、娱乐、旅游、服务、房地产开发等经营性的用地，应当采取拍卖、招标的方式出让。采用协议方式出让的，除国家另有规定的外，出让价格不得低于出让底价。

第十二条 拍卖出让土地使用权程序：
（一）出让方发布土地使用权拍卖公告；
（二）竞买者在公开拍卖日五日之前，持身份证件，授权委托书和其他法定文件到指定地点报名登记并交付保证金，领取竞买牌号；
（三）出让方按公告规定的时间、地点，组织公开拍卖，以应价高者为取得该宗土地使用权的受让方，并现场签订出让合同，交付不低于出让金总额5％的定金；
（四）受让方从土地使用权出让合同签订之日起六十日内，交付全部出让金，办理土地使用权登记手续，领取《国有土地使用证》。
受让方在签订拍卖出让合同时，不能当即交付定金的，视为违约，保证金不予退还，并应赔偿拍卖活动支出的全部费用和该宗土地三个月以内再行拍卖所得出让金低于前次拍卖的差额部分。
竞买者最高应价低于拍卖底价的，拍卖主持人有权中止拍卖。
第十三条 招标出让土地使用权程序：
（一）出让方发布土地使用权招标出让公告或通知书；
（二）投标者在规定时限内，持身份证件、授权委托书和其他法定文件到出让方领取招标文件，交付投标保证金；
（三）投标者按照招标文件的规定制作标书，在规定的时限内密封投入指定的标箱或者送达指定的地点；
（四）出让方会同有关部门及聘请的专家或专业技术人员组成评标小组，根据招标文件规定，主持开标、验标、评标和决标工作，确定中标者，签发决标书；
（五）受让方接到中标通知书十五日内，持决标书与出让方签订土地使用权出让合同，六十日内按合同约定交付出让金，办理土地使用权登记手续，领取《国有土地使用证》。
受让方在规定的时限内不签订出让合同的，视为放弃中标权，所交付投标保证金不予退还。
评估小组认为所有设计方案不符合要求或全部标价低于出让底价的，有权废标。
第十四条 协议出让土地使用权程序：
（一）用地人持申请用地报告和建设项目批准文件、建设用地规划许可证以及资信证明，向出让方提出申请；
（二）出让方在接到申请之日起十五日内就协商事项书面通知申请人，并提供拟出让地块的有关资料；
（三）经协商达成协议，出让方与受让方签订土地使用权出让合同，受让方交付不低于出让金总额5％的定金，六十日内按合同约定支付全部出让金，办理土地使用权登记手续，领取《国有土地使用证》。
第十五条 出让成交后，保证金和定金可抵充出让金。竞买未成或未中标者所交保证金，出让方应在决标或拍卖之日后七日内原数退还。
第十六条 受让方因故不能按期交付出让金的，经出让方同意可以延期交付。但延长期不得超过三个月。延长期内受让方按同期人民银行的贷款利率向出让方支付利息。
第十七条 出让合同的一方不按合同约定交付出让金或提供土地使用权的，另一方有权解除合同，并有权请求违约赔偿。
第十八条 出让合同签订后，受让方必须按合同约定的时限、条件和用途开发利用土地。受让方在出让期内，需要改变出让合同约定的土地用途的，应当经土地管理部门和城市规划部门审查同意，并报原批准用地的人民政府批准后，依照本办法有关规定重新签订土地使用权出让合同，
调整土地使用权出让金并办理登记手续。
受让方超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，县级以上土地管理部门可以征收相当于土地使用权出让金总额20％以下的土地闲置费；连续二年未动工开发的，依法无偿收回其土地使用权。
第十九条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，经批准后重新签订出让合同，交付出让金，并办理登记手续。不再申请续期或续期申请未获批准的，出让期届满时其土地使用权终止并由国家无偿收回。
根据国家利益和社会公共利益的需要，土地使用权可以依照法律程序提前收回，但应根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

第三章 土地使用权转让、出租、抵押
第二十条 通过出让取得的土地使用权具备下列（一）、（二）、（三）、（四）项条件的可以转让（包括出售、交换、赠与）；具备下列（一）、（二）、（三）项条件的可以出租、抵押。
（一）持有县级以上人民政府颁发的《国有土地使用证》，有地上建筑物、其他附着物的，还应有相应的权属证书；
（二）已按出让合同约定的条件和期限完成了开发建设项目总投资额（不包括出让金）或建筑总面积的20％以上；属成片开发经营的土地，形成了建设用地必备的基础设施和其他条件；
（三）符合法律法规的规定和土地使用权出让合同的约定；
（四）享受减免地价的用地，经土地管理部门批准，并补足了出让金。
第二十一条 土地作用权转让、出租、抵押时，其地上建筑物和其他附着物所有权随之转让、出租、抵押；地上建筑物和其他附着物所有权转让、出租、抵押时，其使用范围内的土地使用权随之转让、出租、抵押。地上建筑物和其他附着物作为动产转让、出租、抵押的除外。
土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务也随之转移。土地使用权出租、抵押后，出租人或抵押人必须继续履行土地使用权出让合同约定的义务。
土地使用权抵押时，必须先经有法定评估资格的地价评估机构评估地价，并报县级以上土地管理部门确认后，方可签订抵押合同。土地使用权抵押金额不得超过评估地价的65％。依照本办法第十二条、第十三条规定程序取得的土地使用权除外。享受减免地价的，抵押金额不得超过已
交出让金总数。同一宗土地使用权不得重复抵押。
第二十二条 土地使用权转让、出租年限，不得超过土地使用权出让合同约定的使用年限内的剩余年限；土地使用权抵押年限，必须少于土地使用权出让合同约定的使用年限内的剩余年限。
第二十三条 土地使用权转让、出租、抵押时，应按下列规定办理登记手续：
（一）土地使用权转让时，双方应在签订转让合同之日起二十日内，持原出让合同、转让合同、《国有土地使用证》、缴纳土地增值税凭证，向当地市、县土地管理部门申请办理变更登记，更换《国有土地使用证》；
（二）出租土地使用权的，出租人、承租人双方应于租赁合同签订之日起二十日内到土地所在地的市、县土地管理部门办理出租登记。出租期满或者解除租赁关系，出租人、承租人双方应当在二十日内到原登记机关办理注销出租登记；
（三）土地使用权抵押，应在签订抵押合同之日起二十日内，由抵押人和抵押权人双方，持《国有土地使用证》、土地使用权出让合同、担保合同或载有抵押条款的经济合同、土地使用权抵押申请书，向所在地的市、县土地管理部门办理抵押登记。
地上建筑物、其他附着物所有权随同转让、出租、抵押的，还必须向房产管理部门申请办理权属变更登记。
第二十四条 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权；转让土地使用权增值的，转让方应按照规定缴纳土地增值税。
第二十五条 土地使用权转让、出租后，需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，依照本办法第十八条的规定办理。
第二十六条 抵押人到期未能清偿债务或者在抵押期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规的规定和抵押合同的约定处分抵押财产，并依照规定办理过户登记。
抵押权因债务清偿或其他原因而灭失的，抵押双方从抵押权终止之日起二十日内到原登记机关办理注销抵押登记。

第四章 划拨土地使用权的转让、出租、抵押
第二十七条 土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等征地费用后将该宗国有土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。通过此种方式取得的国有土地使用权，即为划拨土地使用权。
第二十八条 符合下列条件的，经县级以上土地管理部门审查同意，报同级人民政府批准，其划拨土地使用权可以转让、出租、抵押：
（一）土地使用者为公司、企业、其它经济组织和个人；
（二）领有国有土地使用证；
（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；
（四）依照本办法第三十条规定补办了出让手续；
（五）符合法律、法规规定的其它条件。
未按前款规定办理审批手续的，划拨土地使用权不得转让、出租、抵押。
第二十九条 下列行为属于划拨土地使用权转让：
（一）出售、交换、赠与划拨土地使用权的；
（二）以划拨土地使用权入股、投资或合作开发房地产的；
（三）企业因被兼并土地使用权发生转移的；
（四）转让地上建筑物、其他附着物连同转让划拨土地使用权的；
（五）以其他方式转让划拨土地使用权的。
第三十条 划拨土地使用权转让、出租、抵押时，必须办理出让手续，由受让方、划拨土地使用权出租方、抵押方与市、县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，补交出让金后，依照本办法第三章规定办理。法律、行政法规另有规定的从其规定。
第三十一条 划拨土地使用权补交出让金，应当区别土地的不同用途，按宗地当时评估地价的一定比例收取，最低不得低于评估地价的40％。

第五章 法律责任
第三十二条 违反本办法规定，擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，由县级以上土地管理部门没收非法所得。并可处以非法所得50％以下的罚款。
第三十三条 违反本办法规定，擅自改变土地用途的，由县级以上土地管理部门责令限期补办批准手续，重新签订出让合同，并可处以土地使用权价款5％以上10％以下的罚款；在规定期限内拒不补办批准手续或经审查不允许改变土地用途的，无偿收回土地使用权，没收在土地上的
投资。
第三十四条 违反本办法规定转让、出租、抵押土地使用权的，其转让、出租、抵押行为无效，由县级以上土地管理部门没收非法所得，并可处非法所得50％以下的罚款。
第三十五条 违反本办法规定转让、出租、抵押土地使用权或地上建筑物、其他附着物不履行登记手续的，分别由县级以上土地管理部门，房产管理部门责令限期补办登记手续，并可处以土地使用权价款或房屋价款1％以上5％以下的罚款。
第三十六条 违反本办法规定，非法转让、倒卖土地使用权，非法批准占用土地或者非法低价出让国有土地使用权情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任，对未构成犯罪的负有直接责任的国家工作人员，依法给予行政处分。
第三十七条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定通知书之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定通知书之日起十五日内向人民法院起诉，也可以直接向人民法院起诉。逾期不申请复议、不起诉又不履行行
政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第三十八条 土地、房产管理部门工作人员在土地使用权、房屋所有权出让、转让、出租、抵押活动中，贪污受贿、徇私舞弊、敲诈勒索、挪用、截留出让金的，由所在单位或上级机关按有关规定追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第三十九条 依照本办法规定应收取的土地使用权出让金，统一由市、县人民政府土地管理部门收缴，全部上交财政，主要用于城市建设和土地开发。
第四十条 本办法施行中的具体应用问题，由省人民政府负责解释。
第四十一条 本办法自公布之日起施行。



1994年6月27日
关于经济实体中公共财产的表现形式的认定

廖丽玲

改革开放以来，特别是实行社会主义市场经济体制以来，与从前实行计划经济体制相比，在我国，经济体制确实发生了巨大变化，出现了各种不同形式的经济实体。当前，对于跨越所有制形式的联营、合资、合作经营企业、股份制企业以及各种不同类型的公司等经济实体的财产性质争议很大。由于是否可以认定为公共财产上各持己见，已直接影响犯罪客体的认定，以及应不应当定罪和定为何种犯罪的问题。因此，很有必要做一番探讨。
一、关于国有企业或集体企业与私营企业或个体企业联营后的财产性质的认定
由国有企业或集体企业与私人企业联营的经济实体，在国家工商行政管理部门核发的营业执照中，其企业性质一般都注册为集体所有制企业，这是有权发照机关代表国家对这类联营企业性质的合法认定，并依法按集体所有制企业进行管理。考察这类联营企业的内部管理机制也是按集体所有制企业进行管理的，参加联营的国有企业或集体企业的上级主管部门并没有发生变化，其本身工作人员主要采取聘任制，并向其上级主管部门负责，广大员工的工资制度仍执行国家现行的以按劳分配为主兼顾效益和公平的工资制度。整个联营企业的财产是密不可分的统一整体，都是按集体所有的财产进行管理的，并不区分何为公共财产，何为私人财产，实际上也是不可能加以区分的。把联营企业的财产按比例加以区分，既不利于联营企业财产的集中统一管理，也不利于对联营企业工作人员教育和管理。我们认为，不能把联营各方按照出资比例进行企业利润分配与企业整体财产不可分割混为一谈。
二、关于中外合资经营、合作经营企业财产性质的认定
为了扩大国际经济合作和技术交流，我国先后制定了《中外合资经营企业法》、《中外合作经营企业法》等法律文件，鼓励外商投资或开展合作经营，依法保护其合法权益。外国商人以及我国港、澳、台商人与我国的国有企业、集体企业进行合资、合作经营的企业，其财产性质应与前文所论述的国内公、私各方联营企业的财产性质等同对待。不论各方出资比例多少，其投资均已溶入合资、合作后的企业之中，基于这类企业整体财产的不可分割性，故一概以公共财产论为宜。实践证明，这样做有利于加强对外商资产的保护和管理，也有利于增强中方合资、合作者及其上级主管部门的责任心。但这决不是将中外合资经营企业、合作经营企业收归国有或集体所有。实际上，外商投入的资产性质并没有发生任何改变，而且依法受到更为严格的保护，决不会因此而影响外商在合资、合作经营企业中应当取得的利益。如果有人侵犯外商的合法权益，必定受到法律的严厉制裁。
三、股份制公司企业财产性质的认定
我国《公司法》所称的公司，是指“依照本法在中国境内设立的有限责任公司和股份有限公司”。当前，在社会上还有许多股份合作制形式的公司企业，情况比较复杂。因此，对股份制公司企业的财产性质应当针对具体情况，作具体分析，不可一概而论。
1、有限责任公司
有限责任公司，是指股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以全部资产对公司的债务承担责任。有限责任公司由2个以上50个以下股东共同出资设立。国家授权投资的机构或者授权的部门可以单独投资设立国有独资的有限责任公司。这样的国有独资公司的财产所有权属于国家，这是不言而喻的。国有企业或集体企业改建为有限责任公司的，一般都有社会法人或个人的股份参入。对于这种改建后的公司，可将投入到该公司的私人财产比照刑法第91条第2款的规定“以公共财产论”。外商投资的有限责任公司适用我国《公司法》的规定，有关中外合资经营企业、中外合作经营企业的法律另有规定的，适用其规定。这类企业的财产性质如何认定前文已有论述，不再赘述。
2、股份有限公司
股份有限公司，是指其全部资本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。设立股份有限公司，应当有5人以上为发起人，其中须有过半数的发起人在中国境内有住所。股份有限公司的设立可以采取发起设立或者募集设立两种方式。关于股份有限公司的财产性质，应当区别不同情况，分别考虑如何认定。我们认为，如果发起设立的股份有限公司，国有企业或集体企业投入的股份起到控股作用，公司的董事长（法定代表人）是由国有企业或集体企业出任，并且依法实行民主管理的，这样的股份有限公司的整体财产应以公共财产论。如果发起设立的股份有限公司私人股份起到控股作用，国有企业或集体企业投入的股份，只占无足轻重的一少部分，公司的董事长（法定代表人）是由个人发起人担任的，这样的股份有限公司的整体财产不宜以公共财产论。如果发起人完全是个人，公司的股份完全是个人认购的，这样的股份有限公司的整体财产，当然属于私人所有的财产。募集设立的股份有限公司，如果是由国有企业改建为股份有限公司的，该公司整体财产应以公共财产论。如果募集设立的股份有限公司，作为发起人的国有企业或集体企业认购的股份虽然低于股份总额的35%，但在整个公司的股份中仍然起着举足轻重的作用，实际上起着相对控股作用，而且担任该公司的董事长即法定代表人，在公司内部实行民主管理，对于这样募集设立的股份有限公司的整体财产可按公共财产论。如果募集设立的股份有限公司、国有企业或集体企业并不是发起人，所认购的股份很少，无足轻重，对于这样募集设立的股份有限公司整体财产，不能以公共财产论。
3、股份合作制公司、企业
为了广泛吸收资金，增强企业活力，扩大企业经营，增加企业经济效益，股份合作制公司企业在我国城乡勃然兴起。股份合作制企业，一般是中小型国有企业，乡镇集体企业、街道集体企业转换企业经营机制的一种形式，涉及到工业、商业、饮食、修配、服务等行业。实行股份合作经营的企业本着不损害国家和集体财产的原则，首先要对本企业现有资产进行认真的清理、评估，界定财产所有权的归属，然后实现资产重组。实行股份合作制企业的股份主要有以下三种不同的构成方式：（1）国家股、本企业职工集体股、本企业职工个人股、外单位股；（2）企业集体股、本企业职工集体股、本企业职工个人股；（3）本企业集体职工股、本企业职工个人股、外单位股。改制后的企业要在工商行政管理机关重新登记注册，但一般仍然不失为集体企业性质。企业股份权利平等，同股同酬，共担风险。个人投入的股份属于个人财产，并按股平等地分取企业利润，同时也按股共担企业风险。但不难看出，这种个人股份，在上述的股份合作制公司企业中基本符合我国刑法第91条第2款的规定，即“在国家机关、国有公司、企业、集体企业和人民团体管理、使用或者运输中的私人财产，以公共财产论”。
四、关于其他经济组织财产性质的认定
1、挂靠企业
一些发育不够健全的小型企业，为了提高其企业信誉和经营效益，经与国有企业或集体企业达成协议，使用国有企业或集体企业的营业执照、银行帐号、公章，对外进行经营活动。同时，按协议规定向国有企业或集体企业交纳一定数额的管理费。对于这种挂靠在国有或集体的小型企业的财产性质，往往在定罪时产生分歧。我们认为，如果由国有、集体单位组织的，并有资金投入或以单位的不动产作为投资、参与管理，其本身又有不可摆脱的风险责任的，这样的挂靠企业应视为属于单位扶植的小型集体企业，其财产性质应认定为公共财产。如果国有、集体企业仅仅向个体或私营企业提供营业执照、帐户、印鉴，不投入资金，不参与管理，不承担风险，只向使用者收取一定数额的管理费，对于这样的挂靠企业的财产，应认定为私人财产。
2、由个人经营承包、租赁的国有、集体企业
承包经营是改革开放后出现的一种新的经营方式。承包经营是企业所有权与经营权的分离，并不改变企业的性质，即承包前企业是国有的，仍是国有企业；承包前是集体企业的，仍是集体企业，所以，该企业的公共财产并未发生变化。承包经营者应视为依照合同规定受委托从事经营、管理的人员，如果侵吞、侵占、盗窃、骗取企业的公共财产构成犯罪的，可按刑法分则的有关规定定罪处罚。承包者的报酬应按承包合同的规定取得，如果未完成承包指标，不仅其收入要适当减少，甚至还有可能丧失风险抵押金。借承包大肆侵吞国有或集体财产的作法是不能允许的。本着合同双方的权利和义务是平等的原则，发包方不执行合同规定条款，侵犯承包方的合法权益，同样也是不能允许的。
关于租赁经营问题，如果出租方是国有企业、集体企业，承租方是个人，这只是财产所有权和经营权依据租赁合同而暂分离，并不改变被租赁企业的公共财产的性质。
3、合伙企业
所谓合伙企业，是指依照我国《合伙企业法》在我国境内设立的由各合伙人订立合伙协议，共同出资，合伙经营，共担风险，并对合伙企业债务承担无限连带责任的营利性组织。合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权利出资。合伙企业存续期间，合伙人的出资和所有以合伙企业名义取得的收益，均为合伙企业的财产。一些合伙企业也往往以某某公司挂牌营业，但法律明确规定合伙企业在其名称中不得使用“有限”或者“有限责任”字样。合伙企业进行财产清算前，合伙人不得请求分割合伙企业的财产。根据以上法律规定，合伙企业是属于个体企业或私营企业的范畴，对于合伙企业的财产应视为私有财产。合伙企业及其合伙人的财产和合法收益受法律保护，如果受到严重侵犯，应按公民私人所有的财产对待，定罪时，不可与公共财产混淆起来。
个体企业、私营企业、外商独资企业的财产性质，都属于私人所有的财产，均受法律保护。由于其财产性质是清晰的，故无须再作论述。

作者单位：上高县检察院