房屋转租行为在我国的司法实践

刘亚利


　　房屋转租是指承租人在原有租赁关系的基础上将租赁物出租给他人使用、收益的行为。对于房屋转租的立法例，世界各国采用不同的法律规定加以限制。本文就这一问题进行粗浅的探讨。
　　一、各国对房屋转租的立法比较
　　少数国家是采取放任主义的立法模式，如法国民法认为转租是承租人的权利，如果没有禁止性约定、在不损害出租人利益的情况下，承租人可以转租。多数国家采取限制主义立法模式如日本、德国等国民法规定，非经出租人同意，承租人不得转租。还有一些国家如意大利民法采取区别主义立法模式，即区别不同情况，采用放任主义或者限制主义。意大利民法典第1594条规定：“除有相反的约款，承租人有将出租物让渡他人的转租权，但未经出租人的同意不得转卖契约；涉及动产物时，转租应当有出租人授权或者与习惯相符。”第1642条规定，产生孳息的物品租赁未经出租人同意，承租人不得将租赁物转租。
　　我国对于转租采用限制主义立法模式。即规定，承租人进行转租必须事先征得出租人的同意。《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
　　二、房屋转租的法律分类
　　房屋转租可分为合法转租和非法转租。合法转租是指承租人征得出租人的同意，将房屋转租给第三人。非法转租是指承租人未征得出租人的同意，擅自将房屋转租给第三人。
　　（一）采用限制主义立法模式的国家，未经出租人同意的转租即为非法转租，会产生一定的法律后果。
　　一是转租合同是否有效的问题。对于承租人与次承租人之间的转租合同的效力问题，目前观点不太一致。第一观点认为，只要出租人没有在租赁合同中禁止承租人转租，承租人则可以不经承租人的同意而转租，因承租人并未违反约定，该擅自转租行为应属有效。第二种观点认为，如果出租人并未在租赁合同中约定承租人可以转租，则说明出租人没有授权承租人转租，构成无权处分，该转租合同无效。第三观点认为，属于广义上的无权处分行为，转租合同效力待定。笔者认为第三种观点符合现行的合同自由原则和相对性原理。转租合同的成立从形式到内容与普通合同并没有区别，可以类推适用我国《合同法》第五十一条规定，认定转租合同的效力。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”承租人非法转租，只有在出租人追认时，方有效；如果不追认，则不发生法律效力。因此转租合同是效力待定合同。
　　二是出租人的解除权。根据《合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。此条规定是法律赋予出租人的一项权利，出租人可以选择行使此项权利即解除租赁合同，也可以放弃此项权利即不解除租赁合同。如果出租人不解除租赁合同，实际上是对已经存在的转租关系进行了追认，从而使得转租合同从效力待定的状态变成了有效的状态，出租人与承租人之间的关系和普通租赁合同关系相同。如果出租人解除合同，有以下几种情况值得研究。
　　《合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据合同相对性原理，出租人只能解除租赁合同。如果出租人选择了解除租赁合同关系，虽然承租人与次承租人的租赁合同是成立的，但是因为租赁合同解除后，租赁的标的物被出租人收回，造成转租合同实际不能履行，此时的转租合同关系只能终止。由此次承租人可以向承租人主张合同不能履行的相关赔偿。
　　对于承租人仅以一部分房屋转租，出租人是否有权解除合同？《合同法》第二百二十四条的规定是出于保护原出租人利益的考虑，但实际上正常的转租并不损害原出租人的利益，出租人与承租人签订租赁合同的目的无非就是获取出租关系所带来的租金收益，转租行为的发生并不影响出租人实现收益的愿望，也不会对出租人对房屋的所有权产生任何不利的影响。如果承租人的行为对出租人的利益的取得并无不利，那么出租人只能对转租部分享有解除权，这符合物尽其用原则，也真正实现了利用合同促进经济效益的功能。当然如果该转租行为对出租人是不利的，出租人可以解除全部租赁合同，这是基于保护出租人的物权的角度来考虑。
　　如果转租合同履行结束后，出租人才发现转租，出租人是否有权解除租赁合同？笔者认为，转租合同结束后，出租人无权解除合同。首先，从利益角度看，出租人已经实现了其基于租赁合同所能获得的期待利益，转租并没有损害出租人的利益，如果出租人事后解除合同，无疑只是出于对承租人的不诚信行为来进行报复罢了，对出租人和承租人没有任何益处，出租人有权利滥用之嫌；其次，从出租人同意的方式讲，同意分为明示和默示两种方式，在双方合同已经履行完毕，转租事实已经结束的情况下，法院应该推定出租人为默示同意。
　　2．承租人非法转租是否构成侵权以及转租收益性质的认定
　　一是是否构成侵权，有的学者认为承租人的转租构成对出租人所有权的侵权。有的则反对此说,认为出租是物之所有权人通过合同将租赁物的占有、使用、收益权能移转给承租人，而其自己仅保留处分权能并收取租金作为其他权能转移的代价。当承租人自行转租时，尽管出租人与承租人之间的诚信程度受到动摇，租赁物的占有层次增加，受损可能性加大，但承租人应就租赁物的损害向出租人负赔偿责任,因而出租人的所有权难说受到了侵害。但反对者并没有提出出租人以何种诉讼请求来维护自己的权益。笔者认为，根据我国《合同法》转租须经出租人同意的规定，能否转租属于出租人对租赁物享有的处分权能的表现，如果未经出租人同意而转租，应该构成对所有权的侵害，可以以侵权之诉起诉承租人。
　　二是非法转租所得租金性质。有的学说认为是不当得利。有些学者则认为，承租人违法转租，不属无权处分行为，且出租人与承租人有租赁关系存在，承租人支付对价而为使用收益，出租人对租赁物已无使用收益之权能，故承租人违法转租并未使出租人受到损害，从而违法转租原则上应在租赁契约上求得解决，出租人可终止契约或请求债务不履行之损害赔偿，无需借助于不当得利请求权。王利明先生则认为，承租人无权通过转租而获取利益，因而对于承租人所获得的扣除租金部分的剩下的收益部分，可作为不当得利而向出租人返还。笔者认为，出租人因出租房屋而得到租金收益，其对待对价是使承租人取得租赁房屋的使用收益权。虽然承租人进行了转租，但是出租人在法律上并没有因为转租行为而直接受到损害，出租人仍然可以从承租人处获得租金。因此，转租人因转租取得收益，对出租人而言，并不构成不当得利。当然，出租人对因转租而造成房屋毁损或其他损失的，可以依租赁合同或者侵权之债主张损害赔偿责任。


北安市人民法院　刘亚利
国务院


国务院批转城乡建设环境保护部、国家计划委员会关于加强城市集中供热管理工作报告的通知
国务院


国务院同意建设部、国家计委《关于加强城市集中供热管理工作的报告》，现转发给你们，请结合本地区、本部门的具体情况贯彻执行。城市集中供热设施是现代化城市的基础设施之一。在城市经济体制改革中，各地要加强对这项工作的组织领导和管理，不断地摸索和总结经验，推动
城市集中供热工作的开展。

城乡建设环境保护部、国家计划委员会关于加强城市集中供热管理工作的报告（一九八五年十二月十八日）
我国城市集中供热是解放后发展起来的。在第一个五年计划期间建设了一批热电厂，初步奠定了我国城市集中供热的基础。党的十一届三中全会以来，国家用节能资金又扶植了一批集中供热项目的建设，使这项工作有了进一步的发展，不仅节约了能源，改善了环境，而且促进了工业生
产，方便了群众生活。但总的来看，城市集中供热在我国仍然发展较慢。据一九八五年统计，在北方一百零八个城市中，仅有三十个城市建立了集中供热设施，供热面积四千九百万平方米，只占这些城市房屋总建筑面积的5．7％，城市居民基本上仍用分散的小锅炉和小煤炉采暖。城市集
中供热发展较慢的主要原因是：缺乏明确的政策；建设资金缺少稳定来源；管理体制不健全，一些热力公司供热管理水平较低；出厂热力价格不够合理。为了适应城市现代化建设和提高人民生活水平的需要，应进一步加强城市集中供热管理工作。为此，提出以下意见：
一、明确发展城市集中供热的方针城市供热应该明确集中供热的方针。要因地制宜，广开热源，并且力求技术先进、经济合理。今后，集中供热要根据工业用热和生活用热的需要，采取热电联产，建设集中供热的锅炉房，充分利用工业余热和开发地热等多种方式，在城市总体规划的指
导下，有计划、有步骤地分期实施。凡是新建信住宅、公用设施和工厂用热，在技术经济合理的条件下，都应采取集中供热，一般不再建分散的供热锅炉房。
二、健全城市集中供热管理体制城市供热设施，是城市建设的基础设施之一。按照国务院关于各部委业务分工的规定，由建设部归口管理，负责拟定城市供热工作的方针、政策和法规，指导城市供热的管理工作。凡生活用热规模较大的城市可以设立热力公司，负责城市热网、集中锅炉
房的建设和管理工作。各单位建设各类供热锅炉房，应由计划部门组织规划、环保、供热管理、劳动、煤炭供应等部门审查批准。各城市人民政府要加强对集中供热工作的领导，协调各方面的工作。以工业用热为主的蒸汽供热设施的管理工作，可采取企业自管、电力部门管理和地方管理等
多种形式。为有利于城市集中供热的发展，建议现归水电部管理的以供热为主的小型热电厂，其供电对电网影响不大的，经双方协商后，可下放地方管理或改为企业的自备电厂，并同时划转财政、燃料指标和人员。所发电量可由电网采取代售办法处理。电价可参照国家经委《关于小火电电
价的规定》（经生字［1985］371号）执行。各部门管理的热电厂向热网供热，供需双方应签订合同，并各自纳入计划。热网管理部门要按照热源的供热能力发展用户，避免盲目扩大。供热所需的煤炭指标，由地方按计划调拨给供热电厂。
三、采取多种渠道解决城市集中供热的建设资金为推动城市集中供热的发展，热源厂和热网的建设要紧密配合，同步进行。城市集中供热的建设资金，可采取多种渠道解决，一是地方自筹；二是向受益单位集资，受益单位也可根据具体情况，从自有的更新改造资金和生产发展基金中，
适当拿出一部分用于供热建设；三是从城市维护建设税中适当拿出部分资金补助城市民用集中供热热网的建设；四是国家根据情况，可给予部分节能投资，以补助热力建设。
四、对城市集中供热采取优惠政策和合理的价格政策城市集中供热是公用事业，社会效益好。城市供热企业，是服务性的生产企业，利润甚微，因此，国家要采取优惠政策。个别城市的供热企业纳税确有困难的，按照国家税法规定，可根据具体情况酌情减免调节税，以加强城市供热企
业热力设施的维修和更新改造。热力价格要按照热源生产单位、热力公司和用户三兼顾的原则，根据实际成本和效益，合理确定。
五、加强城市集中供热的立法和管理工作为了适应城市集中供热发展的需要，应及早制定城市集中供热规范、技术标准、管理条例等法规。城市供热企业要实行经营承包责任制，独立核算，自负盈亏。要大力加强企业管理，减少能耗，防止跑、冒、滴、漏，千方百计降低成本，提高管
理水平。以上报告如无不妥，请批转各省、自治区、直辖市和国务院有关部门执行。



1986年2月6日